درباره تخفیف تعمیرات و هزینه های تعمیر و نگهداری اطلاعات بیشتر بدانید

بررسی اجمالی از آنچه که باید در Regs Regs Regers توجه کنید

صاحبان تنها، کسب و کارهای با اندازه های مختلف و صاحبان ملک اجاره می توانند هزینه های تعمیر و نگهداری ملک و تجهیزات خود را کسر نمایند. IRS مقررات جدیدی را تصویب کرد که در سال 2014 به اجرا درآمد. این مقررات جدید قوانین را برای چگونگی كاهش هزینه های تعمیر و نگهداری كاهش داد.

اگر یک تعمیر خاص باعث می شود که تجهیزات بهتر شود، اموال را به وضعیت عادی خود باز می گرداند، یا ملک را با استفاده جدید یا متفاوت سازگار می کند، سپس هزینه های آن در طول چند سال بزرگ و بزرگ می شود.

هزینه های تعمیر و نگهداری که تحت دسته های بهبود، ترمیم یا انطباق قرار نمی گیرند، می توانند در سالی که هزینه پرداخت می شود، کسر شود.

اصول اولیه

استیو نلسون، یک حسابدار عمومی گواهی که به طور گسترده در مورد کسر کردن تعمیرات در وبلاگ های Evergreen Small Business نوشته شده است و کتاب الکترونیکی آماده سازی فرم 3115 را برای جدید قوانین ملک ملموس

نلسون می گوید: "اگر کاری که انجام می دهید، بهبود، ترمیم یا انطباق است، قوانین جدید می گویند ما قصد داریم که آن را سرمایه گذاری کنیم و آن را خراب کنیم، مگر اینکه آن مقداری باشد که سیب زمینی کوچک است."

تعمیرات معمولی و تعمیر و نگهداری که می تواند بلافاصله تخلیه شود

"به طور کلی شما می توانید مبلغ پرداخت شده برای تعمیرات و تعمیر و نگهداری ملک ملموس را کسر کنید اگر مبلغ پرداخت شده به هیچ وجه نیازی به سرمایه گذاری نباشد". (IRS.gov، انتشارات 535، هزینه های تجاری، فصل 7، بخش هزینه های تعمیر و نگهداری.)

با تعریف آنچه که ما می توانیم از نظر آنچه که ما برای سرمایه گذاری نیازی نداریم کسر شود، ما را مجبور می کند تا از این سوال بپرسد: آیا این هزینه باید سرمایه گذاری شود؟ اگر نه، پس می توانیم آنرا محاسبه کنیم.

در بخش دیگری از انتشار 535، IRS تمایز بین نگهداری و تعمیرات را روشن می کند:

"تعمیرات : هزینه تعمیر یا بهبود اموال مورد استفاده در تجارت و یا کسب و کار شما یا هزینه deductible یا سرمایه است. تعمیر و نگهداری معمول است که اموال خود را در یک شرایط کارآمد کارآمد نگه می دارد، اما این به طور عمده ارزش را افزایش نمی دهد و یا عملا مفید زندگی اموال، در سالی که در معرض آن قرار می گیرد، کسر می شود و در غیر اینصورت، هزینه باید سرمایه گذاری شده و از بین برود. " (IRS.gov، انتشارات 535، هزینه های تجاری، فصل 11، بخش تعمیرات.)

توجه داشته باشید که در اینجا IRS تعریف می کند که آنها با نگهداری روزانه چه معنی می دهند. IRS می گوید: «نگهداری منظم،" اموال خود را در حالت کارآمد کارآمد نگه می دارد. " یک مثال می تواند نفت را در ماشین تغییر دهد. تغییر روغن باعث می شود ماشین به طور معمول و کارآمد عمل کند، اما عمر مفید ماشین به طور قابل ملاحظه ای طول نخواهد کشید. با این حال، جایگزینی انتقال یا موتور، عمر مفید عمر خودرو را به طور قابل ملاحظهای افزایش می دهد و بنابراین بیشتر شبیه تعمیر است که نیاز به سرمایه گذاری دارد.

سرمایه گذاری تعمیرات و تعمیر و نگهداری: آزمون "BRA"

هزینه های تعمیر و نگهداری که باعث می شود ملک بهتر ، یا بازگرداندن آن به شرایط کاری، یا تطبیق ملک به استفاده جدید، باید در طول چند سال سرمایه گذاری شود و هزینه های آن کاهش یابد. این را می توان به راحتی یادآوری کرد که یکی از آن ها از آزمون BRA استفاده می کند که یک تئوری نادرست تونی نیتی است.

B etterments تعمیرات است که چیزی بهتر از قبل انجام می شود. به طور خاص، تعمیرات زیر رده بهبود می یابند:

• نقصی را که قبل از خرید اموال وجود داشت را رفع کنید
• رفع نقصی که در هنگام ایجاد اموال رخ داد
• اموال را افزایش دهید یا گسترش دهید تا ظرفیت بیشتری داشته باشد یا
• انتظار می رود که کیفیت، قدرت، بهره وری یا بهره وری اموال افزایش یابد

برای اطلاعات بیشتر، ببینید چه چیزی بهتر است؟ قسمت نهایی قوانین مالکیت ملک Q & A.

بازسازی، به عنوان یکی ممکن است انتظار می رود، تعمیرات است که چیزی را به حالت عادی بازگرداند. رفع سقف یا جایگزینی سقف به طور کامل، دو نمونه از ترمیم است. به طور خاص، تعمیرات در دسته بازسازی ها قرار می گیرند، اگر تعمیرات می شوند:

• بازسازی اموال خراب شده را به "شرایط کارآمد و معمول کارآمد" بازگرداند یا
• یک جزء اصلی یا بخش ساختاری قابل توجهی از یک قطعه ملک را جایگزین کنید. یا
• بازسازی اموال به مانند شرایط جدید؛ یا
• نتیجه در از دست دادن، فروش یا مبادله محاسبه شده یا درمان تلفات تلف شده برای اموال یا اجزای ملک.

برای اطلاعات بیشتر، ببینید چه مقدار برای بازگرداندن یک واحد از اموال را ببینید؟ قسمت نهایی قوانین مالکیت ملک Q & A.

تعطیلات تعمیرات هستند که تغییر نحوه استفاده از ملک یا تجهیزات را تغییر می دهد.

به عنوان مثال، فرض کنید یک صاحب ساختمان یک کارخانه را به یک نمایشگاه تبدیل می کند. نحوه استفاده از ساختمان از تولید تا فروش خرده فروشی تغییر می کند. از آنجا که مالیات دهندگان تغییر کرده است که چگونه از اموال استفاده می کند، هرگونه تعمیرات مربوط به تطبیق ملک سرمایه گذاری می شود.

به طور خاص، IRS می گوید هزینه های سازگاری عبارت است از: "یک مقدار برای انطباق یک واحد از اموال به یک استفاده جدید یا متفاوت اگر مصالحه با استفاده عادی از واحد اموال در زمانی که شما در ابتدا آن را در خدمت "(از چه چیزی واحد انطباق را به بخش جدید و یا متفاوت استفاده می کند؟ بخش مقررات نهایی ملک Q & A).

میانبرها: سه قانون امن بندر

قاعده کلی این است که هزینه های تعمیر و نگهداری باید به صورت سرمایه گذاری و تخلیه شود. استثناهایی در این قاعده کلی وجود دارد. در حقیقت، سه استثنا وجود دارد که IRS نامیده می شود. اما حتی با یک بندر امن، کسی نمی تواند صرف هزینه هایش را بدهد. IRS انتظار دارد که مالیات دهندگان انتخاب های رسمی (نامیده می شود "انتخابات") با پیوستن یک بیانیه انتخاباتی به ادله مالیاتی خود.

انتخابات سالانه 2500 دلار برای مالیات دهندگان کوچک.

یک فرد یا کسب و کار می تواند بلافاصله هزینه های تعمیر و نگهداری را کسر کند، اگر هزینه 2500 دلار (یا کمتر) در هر مورد یا هر فاکتور باشد. با این حال، کسب و کار با "صورتحساب مالی قابل اجرا"، مبلغ امن سالانه 5000 دلار است. این مبلغ 2،500 دلار برای سال مالی سال 2016 تأثیر می گذارد.

برای سال مالیات 2014 و 2015، حد مجاز 500 دلار بود. اطلاعیه 2015-82، افزایش محدودیت امن بندر De Minimis برای مالیات دهندگان بدون مالیات رسمی (pdf)، در وب سایت IRS برای جزئیات بیشتر در مورد این تغییر، را ببینید. برای جزئیات بیشتر در مورد این پیشنهادها، بخش انتخابات امن دیمینیسم Q & A را در وب سایت IRS مشاهده کنید.

بندر امن برای مالیات دهندگان کوچک

تعمیرات می توانند بلافاصله پس انداز شوند اگر مبلغ کل برای تعمیرات و تعمیر و نگهداری در اموال کمتر از 10000 دلار یا 2 درصد از مقدار غیرقابل اصلاح ملک باشد، هرچند که مقدار آن کم است . و بندر امن فقط برای کسب و کارهایی که دارای درآمد کمتر از 10 میلیون دلار هستند و اموال قابل تعمیر است، کمتر از یک میلیون دلار است. برای جزئیات بیشتر در مورد این پیشنهادها، انتخابات بندر امن برای بخش مالیات دهندگان کوچک Q & A در وب سایت IRS را ببینید.

بندر امن برای تعمیر و نگهداری روزمره

اگر تعمیرات شامل تعمیر و نگهداری روزمره باشد، پس هزینه های تعمیر را می توان بلافاصله کسر کرد. این نوع تعمیرات است که به صورت منظم اتفاق می افتد.

IRS این جزئیات را به خوبی بیان کرده است. برای نگهداری روزمره بلافاصله واجد شرایط، IRS می خواهد این هزینه را برای تمام چهار معیار زیر تامین کند:

1. تعمیرات به طور مرتب فعالیت های تکراری را که شما انتظار دارید انجام دهید؛
2. تعمیرات ناشی از سایش و پارگی در تجارت یا کسب و کار است؛
3. برای تعمیر و نگهداری ملک در شرایط عادی خود، تعمیرات لازم است؛
4. و به طور کامل انتظار می رود که تعمیرات باید انجام شود:
   • بیش از یک بار در طی یک دوره 10 ساله (برای ساختمان ها و سازه های مربوط به ساختمان ها)، یا
   • بیش از یک بار در طول زندگی کلاس اموال (برای اموال غیر از ساختمان ها).

(کلاس زندگی به تعداد سال هایی که IRS انتظار دارد ما را به اجتناب از اموال، اشاره دارد. این در نشریه 946، نحوه خاتمه دادن اموال ، به ویژه بخش کلاس املاک فصل 4 و ضمیمه B مشخص شده است.) - از بندر امن برای بخش تعمیر و نگهداری معمول پرسش و پاسخ در وب سایت IRS. یک کلمه احتیاط: بندر نگهداری روزمره برای هزینه هایی که تحت دسته بندی بهبود است، اعمال نمی شود.

توزیع جزئی

فرض کنید یک صاحبخانه یک سقف را در یک ملک اجاره جایگزین کند. بیایید درباره این وضعیت فکر کنیم. هنگامی که اموال در خدمت به عنوان اجاره قرار می گرفت، هزینه اموال به دو بخش تقسیم شد: زمین و ساختمان. این زمین یک دارایی غیرواقعی است. هزینه ساخت و ساز در طول یک سال (5/7 سال برای املاک مسکونی یا 39 ساله برای املاک تجاری) سرمایه گذاری شده و تخریب شده است. بنابراين هزينه سقف قديمي در هزينه ساختمان گنجانده شده و با گذشت زمان از بين مي رود.

اکنون صاحبخانه سقف را جایگزین کرد. این نوع بازسازی نیاز به سرمایه گذاری و تخفیف دارد (بیش از 27.5 سال یا 39 سال، به عنوان قابل اجرا). بنابراین در حال حاضر صاحبخانه دو دارایی را کم می کند: ساختمان اصلی و سقف جدید. اما سقف قدیمی در ساختمان گنجانده شده است. بنابراین در صورتی که صاحبخانه یک دارایی (سقف قدیمی) که دیگر وجود ندارد، از بین می رود. در این سناریو، IRS اجازه می دهد صاحبخانه را به صورت جزئی. در اصل، صاحبخانه می تواند هزینه سقف قدیمی را بنویسد (بنابراین این بخشی از هزینه را از برنامه استهلاک ساختمان حذف می کند).

منافع چیست؟ این باعث می شود کسر فوری برای سقف قدیمی، که جبران کمبود سقف جدید بیش از چندین سال است. و این سقف قدیمی (هزینه تاریخی و انباشت انباشتش) مالیات دهندگان را از بین می برد. فیل زعمان، مدیر اداره مالیات ملی CBIZ می گوید: جایزه اضافه شده است: "هیچ بازپس گیری تخفیفی وجود ندارد، زیرا هیچ فروش و یا مبادله وجود ندارد." بنابراين بخش بندي هاي نسبي در صورتي كه ملك در آينده فروخته شود منجر به كاهش ارزش انباشته شده خواهد گرديد.

آنچه شما باید در نگاه کنید

به منظور تعیین دقیق آنچه که می توان کسر کرد و آنچه که باید سرمایه گذاری کرد، بررسی می کنیم که هزینه چیست، چقدر هزینه دارد و چگونه هزینه مربوط به ملک تعمیر یا نگهداری می شود. نلسون می گوید: "ما باید مراقب باشیم که فقط چیزهایی را بنویسیم،" این مقررات ملکی ملموسی گفته است، ما باید واقعا به این هزینه ها نگاه کنیم. " پس چگونه ما واقعا به این هزینه ها نگاه می کنیم؟

برای هر هزینه تعمیر و نگهداری:

1. فاکتور را برای هزینه بررسی کنید
2. هزینه چیست؟ آزمون BRA را اعمال کنید: آیا هزینه بهبود، ترمیم یا انطباق است؟
3. چقدر هزینه است؟
4. آیا هر آیتم در فاکتور برابر یا کمتر از 2500 دلار است؟ آیا کل فاکتور برابر یا کمتر از 2500 دلار است؟ اگر چنین است، در نظر بگیرید با استفاده از بندر امن de minimis .
5. آیا مقدار برابر یا کمتر از 10،000 دلار است؟ برابر یا کمتر از 2 درصد از اصلاح نشده بودن ملک تعمیر شده است؟ اگر چنین است، در نظر بگیرید برای انتخاب مالیات دهندگان کوچک از انتخابات سالن امن استفاده کنید.
6. ماهیت تعمیر چیست؟ آیا تعمیر بخشی مورد انتظار و لازم برای نگهداری اموال در حالت کارآمد معمول است؟ اگر چنین است، به استفاده از بندر امن برای تعمیر و نگهداری معمول مراجعه کنید.
7. در نظر بگیرید که آیا می توان یک "بخش جزئی" را بنویسید.
8. هر هزینه ای را به عنوان مورد نیاز سرمایه گذاری کنید و یک برنامه استهلاک برای نوشتن هزینه تعمیر را تنظیم کنید.

منابع برای حفاری عمیق تر به جبران تعمیرات و نگهداری:

• نگاهی عمیق: IRS نهایی گزارشات مربوط به اختیارات ملکی قابل قبول (انتشارات مالی پارکر، 8 سپتامبر 2014).
• اطلاع رسانی 2015-82 (IRS.gov، pdf)، که دزدان دریایی دامینمیم را از 500 دلار به 2500 دلار تغییر داد؛ در IR-2015-133 خلاصه شده است: برای شرکت های کوچک: IRS تسویه معیشت ملک را به 2500 دلار افزایش می دهد؛ ساده سازی ضبط و ضبط (IRS.gov، 2015 نوامبر 24).
• مقررات ملکی - پرسشهای متداول (IRS.gov، 2015 مارس 13).
• Decree 9636: دستورالعمل مربوط به تخفیف و سرمایه گذاری هزینه های مربوط به اموال ملکی (IRS.gov، تاریخ موعد سپتامبر 19، 2013).
• روش درآمد 2015-20 (IRS.gov، pdf)؛ در IR-2015-29 خلاصه شده است: IRS برای شرکت های کوچک برای تنظیم مقررات تعمیرات در سال 2014 و سال های آینده آسان تر می شود (IRS.gov، 2015 فوریه 13).
• قوانین مالکیت ملکی - راهنمایی ها و منابع ردیابی تعمیرات (AICPA.org)
• اجرای مقررات ملک جدید ( مجله حسابداری ، 2014 ژانویه 31).
• تعمیرات معمولی Safe Harbor تحت قوانین جدید IRS Repair (Nolo.com)
• بندر امن امن برای پرداخت مالیات برای تعمیر و نگهداری (Nolo.com)
• مورد نیاز صاحبخانه تحت قوانین تعمیرات IRS (Nolo.com)