رویکرد مقایسه فروش پایه ای برای CMA حرفه ای املاک و مستقل است، تجزیه و تحلیل بازار تطبیقی . این فرایندی است که برای تعیین ارزش فعلی بازار ملک بر اساس فروش اخیر خواص قابل مقایسه در منطقه مورد استفاده قرار می گیرد.
نتایج محاسبه استفاده می شود تا به یک مشتری لیست فروشنده خانه برای تصمیم گیری در مورد قیمت که در آن لیست ملک خود را.
متخصصان املاک و مستغلات نیز از فرآیند CMA برای کمک به خریداران برای تعیین اینکه آیا قیمت خانه منصفانه است و با فعالیت فعلی بازار هماهنگ است. این نماینده، در صورت کامل، دو مورد از آنها را انجام خواهد داد، یکی با استفاده از خواص به تازگی فروخته شده و دیگری با استفاده از خواص در حال حاضر ذکر شده و با استفاده از قیمت های لیست آنها. این به این دلیل است که بازارها به طور مداوم در حال تغییر هستند و آنها می خواهند ویژگی های قابل مقایسه در حال حاضر که رقابت هستند را ببینند. بر اساس موجودی موجود و تقاضا، می تواند یک دلیل برای کاهش یا افزایش قیمت فهرست تعیین شده در خواص فروش CMA باشد.
فرآیند CMA
یک فرآیند ساختار یافته در انجام یک CMA وجود دارد و برخی از الزامات اساسی مهم وجود دارد:
- خواص قابل مقایسه انتخاب شده باید همانند اموال موضوعی باشد:
- تعداد اتاق خواب
- تعداد حمام
- اندازه مربع فیلم
- اندازه زیادی
- خواص قابل مقایسه باید در حد امکان نزدیک باشد، در همان محله یا بخش بهتر است.
- تاریخ فروش آن باید تا حد امکان اخیر باشد. اگر comps (comparables) تاریخ های فروخته شده در گذشته خیلی زیاد باشد، آنها در حال حاضر خیلی قدیمی هستند تا دقیقا برای بازار فعلی باشند. اگر خواص کافی برای comps وجود نداشته باشد، حرکت کمی دورتر در فاصله ضروری است.
بنابراین، با توجه به آن، به یک مثال کلی از یک CMA ساده نگاه کنید.
- ما دارای اموال موضوعی ما، 3 BR، 2 BA خانه 1900 فوت مربع در اندازه با دو خودرو گاراژ متصل شده است.
- خانه در یک بخش تقسیم بندی استاندارد بسیار شبیه به اندازه دیگران است.
- سه خانه قابل مقایسه در همان زیربنایی یافت شد.
- دو نفر از خانه ها بسیار نزدیک بودند، با همان اتاق خواب، حمام و گاراژ.
- یک خانه دارای اتاق خواب اضافی و نیمه حمام بود. قیمت فروخته شده از این خانه با ارزش جدید ساختمانی یک اتاق خواب و نیمه حمام کاهش پیدا کرد تا شبیه به اموال سوژه ما باشد.
- فیلم مربع خانه ها نزدیک بود اما دقیق نیست. بنابراین، قیمت هر سه کمپس با تقسیم مربع آنها به قیمت فروخته شده در هر فوت مربع تقسیم شد. این ها به یک عدد میانگین رسیدند.
- این مقدار توسط 1900 متر مربع موضوع مورد بررسی برای تعیین ارزش تقریبی آن در بازار فعلی ضرب شده است.
اکنون، برای فروشنده و حرفه ای املاک و مستغلات، این معمولا تا آنجا که می رود. با این حال، من یک تحلیل بازار دیگر برای نشان دادن رقابت کنونی پیشنهاد می کنم، همانطور که برای خریدار انجام می دهم. یکی دیگر از CMA تقریبا به همان شیوه انجام می شود. با این حال، در حال حاضر ما پیدا سه comps که برای فروش و استفاده از قیمت لیست خود را.
این بازار نمونه بسیار مشغول بوده و در چند هفته اخیر فروش بیشتری از لیست های جدید انجام شده است. موجودی فعلی خانه برای فروش پایین تر است، و قیمت لیست سه شرکت ما نشان می دهد که تخمین قیمت لیست از CMA به طور منظم می تواند افزایش یابد. ما در پایین پایان قیمت خانه های رقابتی برای یک مزیت فروش قرار داریم و به بازار می رویم.
بنابراین، چه چیزی در این فرآیندها و ارزیابی متفاوت است؟ ارزیابی کننده همچنین از comps استفاده می کند، شاید comps همان. با این حال، ارزیاب معمولا برای وام دهنده کار می کند، بنابراین کار آنها متفاوت است. حرفه ای املاک و مستغلات می خواهد به بالاترین قیمت ممکن برای فروشنده خود. ارزیابی کننده می خواهد که ارزش سرمایه گذاری وام دهنده را پوشش دهد، اما آن را پر نمی کند.