با رفتن به سوابق مالکیت فروخته، املاک و مستغلات املاک و مستغلات را انتخاب می کند که خواص به تازگی فروخته شده است که شبیه به اموال موضوع و در همان منطقه جغرافیایی است. با مقایسه این خواص و تنظیم برای تفاوت های ویژگی، تخمین ارزش برای اموال موضوع ساخته شده است.
با این حال، یک حرفه ای واقعی املاک و مستغلات یک CMA متفاوت برای یک فروشنده یا یک خریدار انجام خواهد داد.
دومین CMA کامل شامل مقایسه هایی با خواص مشابه در منطقه می باشد. همان فرایند مورد استفاده قرار خواهد گرفت، اما با خواص در حال حاضر ذکر شده است. این به ارزیابی رقابت کنونی اجازه می دهد و ممکن است منجر به افزایش یا کاهش برآورد بر اساس خواص فروش شود.
همچنین شناخته شده به عنوان: CMA، تجزیه و تحلیل comparables
کیفیت انتخاب قابل مقایسه
دقت در تعیین ارزش بازار CMA، انتخاب بهترین خواص قابل مقایسه است. سه عامل که حتی از یک یا سه مورد قابل مقایسه با سه یا چهار مورد استفاده می کنند، می توانند مقادیر مختلفی را ارائه دهند. این اتفاق می افتد زمانی که یک فروشنده در حال خرید یک نماینده لیست است. آنها برآورد ارزش از چندین عامل دریافت می کنند و در تفاوت ها شگفت زده می شوند. متأسفانه، اغلب کسانی که بیشترین تعداد را به آنها می دهد، کسی است که لیست می شود و معمولا این عدد خوب نیست.
در هنگام انتخاب comps چندین چیز وجود دارد:
- هنگامی که اموال فروخته شد: فروش بیش از دو یا سه ماه گذشته، کارآیی خوبی ندارد، به خصوص در بازارهای سریع حرکت می کند. اخیرا فروش ها کمتر احتمال دارد که بازار به اندازه کافی حرکت کند تا قیمت ها را در زمان فروش CMA به فروش برساند.
- جایی که اموال واقع شده است: بهترین وضعیت این است که خانه در همان بخش قرار دارد. این در موارد زیادی امکان پذیر نیست، بنابراین توجه بعدی این است که مکانهای comps را در همان محله یا منطقه عمومی قرار دهیم. هنگامی که شما نمی توانید comps مناسب پیدا کنید، خانه های بسیار مشابه در بخش های مشابه در قسمت های دیگر شهر ممکن است تنها منبع موجود باشد.
- خصوصیات خانه: وقتی که تعداد اتاق خواب، حمام، مساحت مربع از خانه، اندازه تعداد و سایر ویژگی های خانه می آید، خانه های قابل مقایسه باید تا حد امکان مشابه باشند. این نادرست است، به جز در بخش های بزرگ کوکی برش، که شما می توانید تمام این چیزها را به طور دقیق مقایسه کنید.
کیفیت تنظیمات
این آخرین مورد در بالا ما را به بحث در مورد چگونگی محاسبه ما برای تفاوت در ساختارها می پردازد. ما تنظیمات، بسیار شبیه به ارزیابی کنندگان را تنظیم می کنیم، قیمت های فروخته شده خانه های مشابه را برای بهتر سازگاری با اموال سوژه ما تنظیم کنیم.
به عبارت دیگر، اگر ما دارای 3 اتاق خواب، 2 حمام خانه با گاراژ متصل به دو ماشین و 2100 فوت مربع از منطقه زندگی کنیم، ما سعی خواهیم کرد تا سه یا چهار کامپوزیت را با تمام ویژگی های یکسان پیدا کنیم. با این حال، ما به ندرت خواهیم بود، بنابراین ما نیاز به تعدیل به قیمت های فروخته شده خود داریم.
- بیایید بگوییم که یک کمپ تنها دارای دو اتاق خواب است. ما باید فرض کنیم که آن را برای سه سال با پول بیشتری به فروش می رسانیم، بنابراین ما می خواهیم برخی از پول را به قیمت فروش واقعی خود اضافه کنیم تا آن را به سه اتاق خواب اضافه کنیم. همین امر برای حمام ها و فضاهای گاراژ نیز می باشد.
- اگر این راه دیگر است، می گویند سه حمام زمانی که خانه موضوع ما فقط دو، سپس ارزش حمام را از قیمت فروخته شده در تنظیم ما را کاهش می دهد.
- ما لازم نیست هر کاری را با فیلم مربع انجام دهیم تا زمانی که محاسبات ما نهایی شود.
هنگامی که خانه های قابل مقایسه ما قیمت های فروخته شده را تعدیل می کنیم، هر قیمت فروخته شده را به صورت فوت مربع تقسیم می کنیم تا قیمت فروخته شده در هر فوت مربع را به دست آورد. ما برای سه یا چند comps ما میانگین آنها را برای به دست آوردن یک مقدار متوسط در هر فوت مربع است. سپس ما به وسیلۀ فیلم مربع خانه ما به سادگی ضرب می کنیم تا ارزش بازار فعلی را تخمین بزنیم.
در اینجا شما تصویری بزرگ از انجام CMA دارید، اما قبل از انجام این کار برای مشتریان، می خواهید در مورد حفاری و یادگیری بیشتر تمرین کنید.