چه چیزی در زمین می تواند توسعه یابد؟
فرصت هایی که می توان از زمین استفاده کرد، بی پایان است.
در حالی که نیازهای منطقه بندی چیزی را که می تواند بر روی یک قطعه خاص از زمین ساخته شود، محدود می کند، به طور کلی، هر چیزی را می توان بر روی یک قطعه خام زمین توسعه داد. مثلا:
- خانه های تک خانواده
- چند خانواده خانه
- فضای اداری
- فضای خرده فروشی
- فضای خرده فروشی و مسکونی مختلط
- هتل
- رفت و آمد مکرر
- بازار نوار
- بیمارستان
- مرکز خرید
- مزرعه
- محوطه پارکینگ
هدف شما در خرید زمین چیست؟
قبل از خرید یک قطعه زمین، باید تصمیم بگیرید که هدف شما برای سرمایه گذاری چیست. استراتژی های مختلفی برای در نظر گرفتن وجود دارد و این یک اندازه نیست که متناسب با همه رویکرد باشد. دو سرمایه گذار مختلف می توانند دو روش بسیار متفاوت برای یک قطعه زمین داشته باشند. علاوه بر این، سرمایه گذار مشابه ممکن است دو روش مختلف برای دو قطعه زمین متفاوت داشته باشد.
در اینجا هفت استراتژی برای خرید در نظر گرفته می شود:
1. خرید و فروش:
در این رویکرد، شما اساسا سرزمین خود را تغییر داده اید. شما معتقدید که زمین را زیر ارزش بازار خریداری کرده اید و امیدوار هستید که بتوانید یکی دیگر از خریداران را پیدا کنید که تمایل به پرداخت هزینه یا بیشتر از ارزش بازار دارند.
شما امیدوارید که یک فروش سریع با کار کمتری در سرزمین خود داشته باشید.
2. خرید و نگهداری:
در این رویکرد، زمین را خریداری کنید و مدت زمان آن را نگه دارید. شما معتقدید که زمین در ارزش قدردانی خواهد کرد. شما هنوز هم باید مالیات بر زمین را پرداخت کنید، و همچنین هزینه های اضافی برای حفظ زمین در این زمان.
این یک رویکرد رایج در زمینه هایی است که در حال تکرار هستند. سرمایه گذار زمین را در امید خریداری می کند که در آینده می تواند به عنوان یک توسعه دهنده آن را به فروش برساند.
3. خرید، توسعه و نگهداری:
در این روش، شما یک قطعه زمین خام را با هدف توسعه خود به خود زمین خریداری می کنید. به عنوان مثال، شما می توانید مجموعه ای از خانه های خانه که شما را به اجاره مستاجر مسکن اجاره. شما همچنین می توانید تصمیم بگیرید که یک فروشگاه نوار، که شما می توانید به مستاجران خرده فروشی اجاره کنید. یکی دیگر از گزینه ها می تواند یک تخت خواب و صبحانه باشد که شما آن را اجرا و مدیریت کنید.
4. خرید، پرورش و نگهداری:
در این رویکرد، شما بیشتر از استفاده از زمین واقعی، از ساخت اموال در زمین بیشتر علاقمند هستید. به عنوان مثال، شما ممکن است بخواهید کشت محصولات کشاورزی را در سرزمین، استفاده از آن برای دام، راه اندازی یک مزرعه درخت کریسمس و یا راه اندازی یک تاکستان. شما به طور فعال زمین را مدیریت خواهید کرد و امیدوار خواهید بود که از آنچه که زمین می تواند تولید کند سود ببرید.
5. خرید، فرایند حق الزحمه و فروش:
در این سناریو، زمین را خریداری می کنید و پس از آن پروسه داشتن مالکیت را برای استفاده خاص به کار می برید. به عنوان مثال ممکن است یک طرح از زمین هایی که برای استفاده تجاری استفاده می شوند وجود داشته باشد، اما اکنون که این منطقه توسعه یافته است، می تواند یک سایت عالی برای یک ساختمان جدید مسکونی بزرگ باشد.
اگر شما قادر به دریافت زمین مجددا برای استفاده در مسکونی هستید، این زمین را برای توسعه دهندگان بالقوه بیشتر ارزیابی می کند و بیشتر مطلوب است، زیرا این یک قدم اضافی است که لازم نیست که خودتان را انجام دهید.
6. خرید، توسعه و فروش:
در این مورد، زمین را با هدف توسعه زمین خودتان و سپس فروش آن به یک کاربر نهایی خریداری می کنید. به عنوان مثال، زمین را خریداری می کنید، یک خانه جدید ساختمانی می سازید و سپس آن را به یک خریدار می خواهید که در آن زندگی می کند. به عنوان مثال دیگر، شما راه اندازی یک تاکستان و فروش آن را به یک خریدار که مدیریت و کار می کنند تاکستان.
7. خرید، توسعه و اجاره:
سرانجام، شما می توانید زمین را توسعه دهید و سپس زمین را به شخص دیگری اجاره کنید. به عنوان مثال، شما ممکن است زمین را خریداری کنید و تصمیم بگیرید که یک پارکینگ در آن قرار دهید زیرا پارکینگ آن در این منطقه کم است. صاحب یک ملک چند خانواده در نزدیکی می پرسد آیا آنها می توانند مقدار زیادی از شما را اجاره کنند چون پارکینگ کافی برای مستاجران ندارند.
خطراتی که هنگام خرید زمین باید در نظر گرفت
قطعا به نظر می رسد یک قطعه زمین توسعه نیافته فرصت های بی پایان را داشته باشد. با این حال، به زودی خواهید فهمید که محدودیت ها و چالش های زیادی وجود دارد که با سعی در توسعه یا فروش این سرزمین مواجه خواهید شد. دولت می تواند نوع اموال را که می توان ساخت و یا نحوه استفاده از زمین را محدود کند محدود می کند. شما ممکن است با مشکلات زیست محیطی مانند سیل یا آلاینده مواجه شوید.
در اینجا پنج خط خطر خرید زمین برای آگاهی از موارد زیر وجود دارد:
1. طبقه بندی زون
یکی از مسائل اساسی که می توانید در هنگام خرید زمین با آن مواجه شوید مسائل مربوط به منطقه بندی با نحوه استفاده از زمین می باشد. هر شهر دارای یک برنامه استفاده از زمین است. این اساسا شهر را به حوزه های مختلف تقسیم می کند که شامل تجارتی، مسکونی، کشاورزی، صنعتی، تاریخی و حتی استفاده ترکیبی است.
استفاده از زمین:
اولین مسئله که باید با آن برخورد کنید این است که چگونه زمین را می توان استفاده کرد. اگر زمین برای استفاده در منازل مساحت است و شما قصد ساخت یک ملک مسکونی در زمین دارید، هیچ مشکلی وجود ندارد.
با این حال، اگر می خواهید زمین را به صورت منطقه ای تغییر دهید، ممکن است نبرد را در دستان خود داشته باشید. به عنوان مثال، زمین برای استفاده مسکونی زون شده است و شما می خواهید یک ملک تجاری در سایت ایجاد کنید. بعضی از این طبقه بندی های منطقه بندی دهه های قدیمی هستند، بنابراین اگر ممکن است تابع جدید منطبق با طرح فعلی شهر باشد ممکن است شهر برای طبقه بندی مجدد زمین باز باشد. بار دیگر این خیلی آسان نیست.
شما مجبور به درخواست شهر هستید تا زمین را دوباره طبقه بندی کنید. بسیاری از شهرها خواهان نشان دادن این مطلب هستند که تغییرات قابل ملاحظه ای در محله وجود دارد که تغییر در منطقه بندی را تضمین می کند. شما باید یک پیشنهاد از آنچه که در سایت ایجاد می کنید، ارائه دهید. شما باید نشان دهید که توسعه شما با طرح توسعه زمین موجود در شهر سازگار است و تاثیرات منفی نداشته باشد، مثلا باعث نابودی مناطق اطراف یا افزایش ترافیک.
احتمالا یک جلسه عمومی خواهد بود. حتی اگر شما می توانید شورای شهر را در هیئت مدیره دریافت کنید، شما ممکن است مبارزه جداگانه ای با همسایگان خود داشته باشید که خواهان جلوگیری از ساختن آن است.
2. محدودیت های زون
دومین عامل در نظر گرفتن خرید زمین، اندازه توسعه است که شما مجاز به ساخت آن خواهید بود.
مقررات رعایت:
معمولا یک کد وجود دارد که ملک شما باید فاصله مشخصی از خطوط املاک همسایه باشد. این شامل جلو، که احتمالا خیابان، دو طرف و پشت است. ساختارهای دائمی مانند خانه، گاراژ یا عرشه باید در فاصله مشخصی از خطوط املاک ساخته شوند.
بسته به اندازه زیادی که در آن به دنبال آن هستید، این امر می تواند تا حد زیادی بر اندازه ساختاری که می تواند ساخته شود را تحت تأثیر قرار دهد، و به طور بالقوه آن را ارزش سرمایه گذاری نداشته باشد.
پوشش لاتین:
این کد برای جلوگیری از مسائل مربوط به سیل در نظر گرفته شده است. باید درصد مشخصی از مقدار زیادی که پوشش داده نمی شود، جایی که باران توانایی نفوذ به خاک را دارد به طوری که خواص همسایه آن را سیل نمی کند.
نسبت مساحت کف:
فیلم مربع هر طبقه از اموال (برخی از شهرها شامل زیرزمین، دیگران نمی کنند) با هم جمع می شوند و سپس با حجم زیادی تقسیم می شوند. کل مساحت تنها می تواند درصد معینی از اندازه لات، که هر شهر تعیین می کند.
ارتفاع:
شما باید ارتفاع ساختاری که می توانید بسازید را بدانید. اگر شما در حال ساخت خانه سه طبقه بودید، اما این شهر بیش از دو داستان در آن محل را اجازه نمی دهد، سرمایه گذاری برای شما پولی ندارد.
ساختمان های لوازم جانبی:
محدودیت های کد بر روی اندازه و قرار دادن سازه هایی مانند گاراژ ها و سایبان وجود دارد. ممکن است لازم باشد چند فضای پارکینگ برای اموال داشته باشید. بعضی از شهرهای ممکن است حتی این فضاها را پوشش دهند.
3. مسائل محیطی
خطر سوم برای خرید زمین خام است که شما نمی دانید چه چیزی در زیر خاک قرار دارد. شما می توانید سطوح بالا رادون یا آزبست روبرو شوید. خاک ممکن است ناپایدار و ناپایدار باشد. اگر خاکی را که پایدار نباشد، بسازید، می توانید بنیاد اموال خود را به شکلی ایجاد کنید.
زمین می تواند در یک منطقه سیل قرار گیرد. اگر می توانید اموال را بالا ببرید یا درجه بندی خاک را برای جلوگیری از سیل، تغییر دهید، پایان دنیا نخواهد بود. بیمه سیل بسیار گران است و می تواند برای خریداران بالقوه قراردادی باشد.
استثنائات وجود دارد، با این حال. بسیاری از Hoboken، نیوجرسی در یک منطقه سیلاب قرار دارد، اما به دلیل نزدیکی آن به شهر نیویورک، زمین در آن منطقه بسیار ارزشمند است.
4. دسترسی به ابزارهای نرم افزاری
چقدر آسان است برای دریافت خدمات در محل؟ این شامل فاضلاب، آب در حال اجرا، برق، گاز، تلفن، کابل و اینترنت می باشد. آیا خواص همسایگی این خدمات را دارند، یا طرح زمین شما در وسط هیچ جا نیست.
اگر اموال شما در وسط هیچ جا نیست و دسترسی به خط فاضلاب را نداشته باشید، می توانید یک آزمایش نفوذی در خاک انجام دهید تا تعیین کنید آیا یک سیستم سپتیک بر روی ملک نصب شود. این آزمون تعیین سرعت تخلیه آب از طریق خاک است. با در نظر گرفتن امتحان نفوذ در زمین، شما نیز باید آب آشامیدنی خوبی داشته باشید که به راحتی با پنج رقم هزینه می شود.
به دست آوردن این خدمات به مال شما می تواند هزینه قابل توجهی باشد. اگر نتوانستید به خدمات مورد نیاز دسترسی پیدا کنید، این یک فاجعه برای هر گونه توسعه بالقوه است که شما در نظر داشتید.
5. بدون درآمد، اما هزینه
وقتی زمین زمین را خریداری می کنید، هیچ چیز در زمین وجود ندارد، بنابراین درآمد حاصل نمی شود. بدست آوردن وام در زمین های خالی بسیار دشوار است، بنابراین شما احتمالا باید پول نقد را برای زمین پرداخت کنید، و پول زیادی را در این سرمایه گذاری صرف کنید.
هیچ درآمد تولید نمی شود، اما شما هنوز هم مسئولیت هزینه های زمین را بر عهده دارید. هزینه اصلی مالیات خواهد بود. شما همچنین ممکن است مجبور باشید که زمین را حفظ کنید، مانند برداشتن علفها به طور منظم.