- محل
- متخصصین
- تعمیرات
- بازار کنونی
ارزیابی موقعیت ملک
محل سکونت یکی از مهم ترین چیزهایی است که باید در هنگام ارزیابی اموال سرمایه گذاری بالقوه مورد توجه قرار گیرد. این می تواند به شما کمک کند حدس بزنید در مورد پتانسیل اموال برای قدردانی در طول سال.
به عنوان مثال، گورو املاک و مستغلات رابرت کیوساکی در مورد مزایای خرید ملک درآمد در نزدیکی یک جامعه کالج صحبت می کند. استدلال این است که همیشه مزد مستمری وجود دارد، والدین دانش آموزان معمولا هزینه اجاره را پرداخت می کنند و شما اغلب می توانید اجاره بالاتر را به دلیل مطلوبیت منطقه و افزایش تقاضا برای آپارتمان افزایش دهید.
آنچه که محله را دوست دارد
- آیا حومه شهر یا شهری است؟
- آیا نزدیک به فروشگاه های خرده فروشی، مراکز حمل و نقل، بیمارستان ها و مدارس است؟
- چه نوع مستاجر می خواهد در آنجا زندگی کند؟ (خانواده ها، سالمندان، افراد مجرد، طبقه متوسط و غیره)
- آیا در آن منطقه، مستاجران زیادی وجود دارد؟
- آیا نزدیک به محل اقامت فعلی شماست؟ اگر آن دور است، شما باید هزینه های سفر را از لحاظ هزینه های مالی از هزینه های رفت و آمد و فرصت از بهره وری از دست رفته فاکتور کنید.
- آیا محله پایدار است، گسترش یا در حال فروپاشی است؟ آیا بسیاری از خواص خالی وجود دارد یا آیا بسیاری از ساخت و ساز های جدید وجود دارد؟
- آیا فرصتی برای رشد در آینده خواهید یافت؟ به عنوان مثال، یک خط راه آهن جدید که به یک شهر بزرگ متصل است، در حال ساخت است، یا یک شرکت جدید به منطقه نقل مکان می کند و شغل های جدید ایجاد می کند. این می تواند به طور قابل توجهی مطلوبیت محل را افزایش دهد.
ارزیابی امور مالی املاک
دانستن بودجه شما
- چقدر می توانید به این سرمایه گذاری بپردازید؟
- چقدر می توانی از دست بدهی؟
- اگر شما نیاز به وجوه اضافی دارید، از کجا می توانید از کجا دریافت کنید؟
- پرداخت ماهانه و نرخ بهره شما ماهانه چیست؟
به ارزش املاک نگاه کن
- بپرسید تا ببینید که درآمد واقعی و ورق های هزینه برای اموال. اگر هیچ کدام در دسترس نیستند، اطمینان حاصل کنید که می توانید هزینه های عملی را پیش بینی کنید.
- محاسبه درآمد عملیاتی خالص (NOI) برای اموال.
- نرخ بیکاری استاندارد برای منطقه شما چیست؟
- اجاره پیش بینی شده برای اموال چیست؟
- بیمه هزینه چیست؟
- مالیات چقدر است؟
- هزینه های نگهداری اموال چیست؟
- آیا نرخ سرمایه گذاری در بازار خود را تعیین کرده اید؟ اگر از Cap Rate در بازار خود بی اطلاع هستید، باید با یک کارگزار املاک و مستغلات محلی مشورت کنید.
- هنگامی که نرخ Cap را تعیین کرده اید، اکنون می توانید NOI را با Cap Rate تقسیم کنید و مقدار فعلی اموال را بدست آورید.
- آیا شما یک تحلیل بازار تطبیقی (CMA) انجام داده اید؟
- خانه های قابل مقایسه در منطقه فروش برای چه هستند؟ این که آیا شما در حال خرید یک ملک اجاره ای هستید یا به دنبال خانه تلنگر هستید، می خواهید مطمئن شوید که برای ملک بیش از حد پرداخت نشده است.
ارزیابی کنید که تعمیرات لازم است
با چه تعمیرات راحت هستید؟
- آیا می خواهید اموالی که فقط نیاز به یک کت رنگ و فرش جدید داشته باشید، آیا شما با مقدار متوسط کار درست می کنید یا با بازسازی روده (لوله کشی جدید، برق، کف، دیوار و غیره) راحت هستید؟
آیا می توانم این تعمیرات را انجام دهم؟
- هزینه تعمیرات به شدت متفاوت خواهد بود بسته به اینکه آیا شما قادر به انجام آن خودتان هستید و یا اگر شما نیاز به استخدام شخص دیگری برای انجام آن دارید.
- بودجه ساخت و ساز شما برای مواد و ساخت و ساز نیز به طور گسترده ای متفاوت خواهد بود بسته به اینکه آیا شما یک خانه ی میلیون دلاری یا یک ملک اجاره ی پنجاه هزار دلار را تعمیر می کنید.
- یکی دیگر از قاعده کلی این است که تعمیرات همیشه هزینه بیشتری برای برنامه ریزی شما خواهد داشت. اگر شما یک قراردادی را استخدام کنید، کار دو هفته ای اغلب به چهار هفته تبدیل می شود. حتی اگر خودتان را تعمیر کنید، هزینه ها می توانند از دست بیفتند. به عنوان مثال، شما قصد دارید تا یک دیواری جدید را در یک اتاق برای 800 دلار قرار دهید. هنگامی که دیوارها را باز می کنید، یک هجوم موریانه ها را پیدا می کنید و نیازمند نه تنها نابود کردن، بلکه همچنین دیوارها را مجددا طراحی می کنید. هزینهای غیر منتظره مانند اینها به سرعت افزایش مییابند. شما نه تنها با بودجه ساخت و ساز بیشتر مواجه خواهید شد، اما شما هزینه های تامین مالی اضافی، به نام "هزینه های نرم"، برای پرداخت وام، مالیات بر املاک و بیمه در اموال خالی در حالی که این تعمیرات اضافی را تکمیل خواهد شد.
سرمایه گذاری در مقایسه با بازار کنونی را ارزیابی کنید
تلاش برای کشیدن McMansion در طی رکود اقتصادی، ساده ترین سرمایه گذاری نخواهد بود. در یک رکود اقتصادی، خرید یک اموال محروم شده برای اجاره به مستاجرین ممکن است شرط لازم برای موفقیت باشد. شما باید در حال حاضر در بازار املاک و مستغلات نگاه کنید و برنامه خود را مطابق با آن تنظیم کنید.
اگر شما McMansion را خریداری کرده و پول آن را برای هفت سال نگه دارید تا بتوانید آن را برای سود به فروش برسانید، بله، این احتمالا می تواند سرمایه گذاری خوب باشد. چیز دیگری که هنگام خرید یک ملک نگاه کنید، ارزش فروش مجدد آن است. دارایی بسیار مطلوب آن است که می تواند به راحتی خریداری و فروش بدون در نظر گرفتن بازار. آنها همیشه تقاضا دارند. آنها را به عنوان ضرورتها، مانند نان و آب بپوشانید.
مردم خانه ای با یک استخر و اتاق تلویزیون ندارند. مردم خانه ای با یک حمام تمیز و یک سقف قوی نیاز دارند. شما می خواهید اموال خود را به تجدید نظر به بیشترین مقدار از مردم، بنابراین شما دارای بیشترین تعداد مستاجران و خریداران آینده نگر.