01 - ارزیابی سرمایه گذاری املاک هر دو کمی و کیفی است
من در روز دیگری نگاهی به سرمایه گذاری بالقوه داشتم. این یک چهارگانه واحدی چند خانواده بود که به طور کامل اشخاص مالک، که سی سال بوده بودند، اشغال شده بودند. صاحب یک دانشگاه آکادمیک بود و در هر مکانی از هر نوع بریک و برکت و عتیقه پراکنده بود. این مکان به درستی تقسیم نشده بود. فرش مورد نیاز برای جایگزینی و طبقه تعمیر. بنیادی که در حال تغییر بود، کف را در مکان ها قرار داده بود و ترکهای بزرگی ایجاد کرده بود که از دیوارهای مختلفی عبور می کردند.
من با برخی از دوستانم ملاقات کردم - یک زن و شوهر که علاقه مند به گرفتن املاک و مستغلات بود. آنها از همان لحظه ای که در داخل راه می رفتند، محل را نوشتند. اما وقتی دیدم این گرگرفتگیها و ترکها، یک چیز را دیدم: پول. مشکلات بنیادین اکثر سرمایه گذاران را ترساندند، که رقابت را کاهش می دهد و می تواند قیمت را کاهش دهد.
اما چگونه برای ارزیابی یک معامله مانند این؟ یا هر معامله ای برای این موضوع؟ شخصا، ملاحظات را به دو دسته تقسیم می کنم:
• کمی: چطور می توانم اموال را به عنوان سرمایه گذاری انجام دهم؟ برای این بخش، من می توانم ماشین حساب من و یا صفحه گسترده من و یا نرم افزار ارزیابی من شلاق و اجرا برخی از اعداد.
• کیفی: من باید از خودم بپرسم "آیا می توانم آن را بیرون بکشم؟" اگر شما مانند اکثر سرمایه گذاران املاک و مستغلات هستید، پس شما بخشی از تایمر هستید. این به این معنی است که شما قصد دارید که این پروژه را در بالای «کار روزانه» خود قرار دهید و پس از آن مدیریت کنید. این بخشی از تجزیه و تحلیل برخی از جستجوهای روحانی را انجام می دهد؛ یک ماشین حساب به شما در اینجا کمک نمی کند
02 - کمی - اجرای اعداد با استفاده از نرخ پیمایش
شخصا، زمانی که من سرمایه گذاری می کنم، تمایل به نگاه کردن به سه شخصیت اصلی دارم. نرخ کرک ، اولین از این ابزار است.
نرخ کپور به سادگی سود خالص سالانه تقسیم بر قیمت ملک است. سالهاست که سرمایه گذاران از "قانون 1 درصد" استفاده می کنند که به سادگی بیان می کند که درآمد اجاره ماهانه ملک تقریبا 1٪ از قیمت که برای ملک پرداخت می کنید. بعضی از بازارها از این نسبت به دلیل ارزش سهام ملحق شده اند، اما در سایر موارد، هنوز می توانید خواصی را که مطابق با قانون 1٪ هستند پیدا کنید. با این حال، چیزی که باید در نظر داشته باشید، این است که قاعده 1٪ یک شاخص عادلانه است که آیا اموال به طور سالانه تولید جریان نقدینگی کافی را انجام می دهد تا پوششات وام مسکن را به همراه هزینه ها پوشش دهد. البته، بسیاری از متغیرهایی که به این موضوع وارد می شوند (از مالیات تا نرخ بهره به درصد پیش پرداخت که پرداخت می کنید)، اما این نقطه شروع است.
03 - جریان نقدی به عنوان یک ابزار ارزیابی کمی
تنها دلیل اینکه شما به میزان کپک اهمیت می دهید این است که شما واقعا برای یک پروکسی ساده برای چه نوع جریان نقدی که سرمایه گذاری در حال تولید است، تلاش می کنید. در سرمایه گذاری، پول نقد پادشاه است - این محاسبه را در خطر خود نادیده بگیرید.
برآورد جریان نقدینگی مستلزم برنامه ریزی خروجی های عمده پولی مورد انتظار (مالیات، اصل، سود، هزینه ها، خالی، هزینه ها، تعمیرات) و مقایسه آن با درآمد حاصل از تولید دارایی است. شما می توانید این کار را از طریق یک صفحه گسترده انجام دهید یا از بسته نرم افزاری ارزیابی املاک استفاده کنید .
04 - نرخ بازگشت به عنوان ابزار تجزیه و تحلیل سرمایه گذاری کمی Real Estate
جریان نقدی، به نوبه خود، به شما امکان می دهد که نرخ بازده مورد انتظار املاک (ROR) را محاسبه کنید. نرخ بازده یک معیار سودآوری است؛ آن پولی را که یک پروژه تولید می کند در مقایسه با پول نقد که باید در پروژه بکار برید، اندازه گیری می کند.
برای محاسبه این نسبت به یک صفحه گسترده یا یک نرم افزار ارزیابی املاک نیاز دارید. من فکر می کنم این بسیار مفید است زیرا به من اجازه می دهد که بازگشتی را که انتظار می رود برای سرمایه گذاری در مقایسه با بازگشت من به طور معقول برای سایر سرمایه گذاری های متفاوتی انتظار داشته باشم مقایسه کنم. به عنوان مثال: اگر اعداد را برای اموالی که در ابتدای این مقاله شرح دادم، اجرا کنم و نرخ بازدهی 8٪ را به من برگردانم، مطمئنا منتقل خواهم شد.
من می توانم انتظار داشته باشم که 8٪ سرمایه گذاری در بازار سهام (ریسک کمتری و تلاش بسیار کمتر) داشته باشم. برای ریسک و تلاش لازم است که در این پروژه قرار بگیرم و انتظار داشته باشم که نرخ بازگشت به خوبی در شمال 20 درصد باشد.
05 - کیفی - می توانید پروژه را انجام دهید؟
همانطور که در بالا ذکر شد، ماشین حساب شما در اینجا کمک نخواهد کرد. این زمانی است که شما نیاز دارید نگاهی به آینه بیاندازید و در مورد چگونگی زمان و تلاش شما که می خواهید به پروژه اختصاص دهید فکر کنید.
باز هم، بیایید نگاهی به پروژه ای که در ابتدای این مقاله در مورد آن صحبت کردم. بگذارید بگوییم شما آن را با یک فرصت مشابه مقایسه می کنید؛ چند خانواده دیگر در همان محله، اما نیاز به کار کمتری دارد. شما می توانید این فرصت را بیش از حد ثابت کنید، مگر اینکه دوم آن میزان قابل توجهی از بازده را ارائه دهد. اما چقدر بالاتر؟
برای شروع سرمایه گذاران همیشه توصیه های مشابهی را ارائه می دهم: در این زمینه، احتیاط کنید. پروژه ای که می توانید انجام دهید، بی نهایت بهتر از آن چیزی است که شما تا نیمه راه از آن سوخته اید. چیزی را که در محدوده آسایش خود قرار می دهید پیدا کنید که برخی از قیمت های مناسب را ارائه می دهد، آن را انجام دهید، سپس به دفعات بعد به پروژه ای با چالش انگیز (و امیدوارانه سودآورتر) بروید.
نتیجه:
تجزیه و تحلیل بخشی از هنر، دانش بخشی است. نگاهی به موضوعات دیگر در این بخش برای ایده های بیشتر در مورد ارزیابی سرمایه گذاری.
نویسنده کریس اسمیت، سرمایه گذار املاک و مستغلات، بنیانگذار یک مرجع آنلاین برای سرمایه گذاران و متخصصان املاک و مستغلات است و مقالات را در مجله مالی شرکت، Euromoney و شبکه مجله کسب و کار منتشر کرده است.