استراتژی برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات بدون نقدی
استراتژی برای سرمایه گذاری املاک و مستغلات بدون پول نقد وجود دارد.
شما می توانید به اندازه هزینه های چند صد کارت کسب و کار شروع کنید. این یک مقاله در مورد "پول آسان" نیست. در حالی که راه هایی برای شروع کسب و کار در املاک و مستغلات با تنها تمایل خود و برخی از قوانین، آسان نیست، اما در کوتاه مدت می تواند به پول نقد در جیب شما تبدیل شود.
گورها در همه جا، در تلویزیون، چاپ و اینترنت هستند که همه این روش ها را آموزش می دهند. شما می توانید بسیاری از وب سایت های سرمایه گذاری املاک و مستغلات یاد بگیرند، اما مراقب باشید در مورد پرداخت هزینه برای دوره گران قیمت و یا مربیگری. دیگران روش سختی را آموختند، مهم نیست چقدر آموزگار به شما می آموزد و به شما می آموزد، هنوز هم برای شما بیرون آمدن و پیاده سازی آن است. برخی از تکنیک هایی که به شما امکان می دهند از املاک و مستغلات پول کسب کنید بدون نیاز به پول نقد برای شروع عبارتند از:
- سگ زدن پرنده
- تخصیص ها
- گزینه های اجاره
- اجاره ساندویچ
- بازگشت به عقب بسته است
در اینجا یک مرور کلی از این تکنیک ها، نحوه کار آنها و نحوه استفاده برخی از سرمایه گذاران املاک از آنها برای درآمد نقدی در اوایل شرکت های سرمایه گذاری خود است.
سگ زدن پرنده
قبل از اینکه شما واقعا می توانید از ارزش یک سگ پرنده می توانید سرمایه گذاران املاک و مستغلات را بپردازید، بیایید به دنبال این سرمایه گذاران باشیم. نخستین چیزی که به ذهن می آید، خانه های "فریبنده" است، خانه های خریداری می کند، آنها را ثابت می کند و به سرعت برای فروش سود می کنند.
سپس یک سرمایه گذار بلند مدت وجود دارد که خانه ها را به عنوان اجاره املاک و مستغلات می پردازد و در طول زمان، جریان نقدی و افتخار را به دست می آورد.
هر یک از این استراتژی های سرمایه گذاری املاک می تواند بسیار سودآور باشد. کدام استراتژی که سرمایه گذار انتخاب می کند، اهداف، خلق و خو و تحمل ریسک است.
تعداد زیادی از این سرمایه گذاران وجود دارد که بیشتر مردم فکر می کنند، به ویژه سرمایه گذاران بلند مدت اجاره. آنها چه کسانی هستند؟ فقط چند نفر از نوع پربیننده در تلویزیون هستند. اکثریت قریب به اتفاق افرادی هستند که هر روز میبینید آنها ممکن است کسب و کار دیگری موفق داشته باشند و پول نقد داشته باشند که آنها می خواهند در املاک و مستغلات سرمایه گذاری کنند.
کسب و کار خود را به زمان بیشتری نیاز دارند و تمایل دارند به منابع سنتی مانند عوامل املاک و مستغلات بپردازند تا به آنها کمک کنند تا معاملات ملک سرمایه گذاری کنند. آنها معمولا برای این معاملات بیشتر پرداخت می کنند، زیرا نمایندگان املاک و مستغلات از موجودی لیست خدمات چندگانه ( MLS ) استفاده می کنند. انعطاف پذیری زیادی در قیمت گذاری وجود ندارد، به خصوص با کمیسیون در معامله.
بسیاری از این سرمایه گذاران خواص چندگانه را خریداری می کنند. واکنش آنها چه خواهد بود اگر آنها توسط کسی که می گفتند می توانند با خرید 10٪ تا 40٪ پول کمتری نسبت به آنچه که در حال حاضر خرید می کنند، آنها را خریداری کنند؟ پاسخ ساده این است که آنها در این کار پول می کنند.
کمتر از آنها برای خانه می پردازند، بازده سرمایه خود (ROI) را از جریان نقدینگی بهتر می کند و هر چه زودتر آنها سرمایه خود را حفظ کنند.
آنها این شخص را می خواهند که معاملاتشان را انجام دهند. این شخص به عنوان یک سگ پرنده شناخته می شود. کمی شبیه به یک عمده فروش است.
از طریق کار، تحقیق و تحقیق، سگ پرنده خانه دارانی را که نیاز به فروش دارند و قبل از اینکه لیست شده اند، نتوانند و یا صاحب خانه با مشکلات وام مسکن یا سلب مالکیت نمی کنند. این پرنده ای است که برای شروع کار نیاز به پول نقد ندارد، فقط برخی کارت های کسب و کار و تلاش های زیادی انجام می شود. با این حال، این می تواند املاک و مستغلات را سرمایه گذاری کسب و کار برای فرد به طور متوسط با بدهی های بیش از حد و پول نقد.
آنها خارج از خانه هستند و به دنبال خانه هستند عوامل املاک و مستغلات لیست نیستند. در واقع، برخی از سگهای پرنده، عوامل املاک و مستغلات را به آنها هدایت می کنند، زمانی که یک صاحب مزاحم نتوانسته است به فروش برسد. سگ پرنده سرمایه گذاران سودآور را به سرمایه گذار ارائه می دهد و هزینه ها می توانند بین 2000 تا 10،000 دلار برای هر معامله زمانی که آن را بسته می شود.
تخصیص ها
راه دیگری برای کسب درآمد در املاک و مستغلات بدون استفاده از پول خود، استفاده از تکالیف است. این یک فرایند پیچیده نیست، اما لازم است قبل از اینکه خودتان را در یک قرارداد خرید قرار دهید، خریدار خود را در پیش رو دارید. شما قصد دارید در واقع معامله خود را با فروشنده انجام دهید و قرارداد خرید را بنویسید. قرارداد نشان می دهد که خریدار "نام و / یا نام شما" است.
این اجازه می دهد تا شما قرارداد را به شخص دیگری، خریدار خود، بدون رضایت بیشتر فروشنده، اختصاص دهید. آنها باید یک خریدار پول نقد باشند، اما این طور است که معمولا این نوع معاملات را انجام می دهید. فروشنده فقط مطلع می شود که خریدار شما در حال حاضر خریدار است و معامله طبق شرایط قرارداد خرید به طور عادی ادامه خواهد یافت.
توجه دیگری که هنگام اختصاص معاملات می دهد، سپردن پول واقعی شما به فروشنده است. این پول با عنوان شرکت در دست گرفتن بسته بندی ذخیره می شود و شما آن را بازپرداخت نخواهید کرد. این به خریداران شما انتقال خواهد یافت. بنابراین، می خواهید این مقدار را تا آنجا که امکان دارد حفظ کنید، زیرا هنوز خطر وجود دارد که معامله نزدیک نخواهد شد.
اگر شما به طور منظم با خریداران سرمایه گذاری کار می کنید، زمانی که قرارداد را به آنها تحویل می دهید، ممکن است بتوانید هزینه خود را دریافت کنید، و مجبور نباشید صبر کنید تا بسته شود. با این وجود ممکن است زمانی که معامله بسته شود، پرداخت شود. البته اگر شما با خریداران خاصی هماهنگ هستید و می توانید معامله را با آنها شرح دهید و تعهد کلامی کسب کنید، ممکن است بتوانید پول واقعی را قبل از اینکه خانه را قفل کنید، دریافت کنید.
گزینه های اجاره
اجزای اساسی استراتژی گزینه اجاره نامه اجاره با پرداخت اجاره ماهانه و گزینه ای برای خرید ملک در پایان دوره اجاره است. بیایید از طریق یک مثال برای نشان دادن نحوه کار آن را اجرا کنید. شما یک سرمایه گذار هستید که می خواهد خانه خود را به عنوان یک ملک اجاره کند، اما شما به اندازه کافی پولی برای پرداخت اولیه ندارید. حتی ممکن است یک نمره اعتباری داشته باشید که قرض گرفتن را بیش از حد گران می کند.
از طریق بازاریابی با نشانه های راهزن، روزنامه و Craigslist آگهی و یا فقط یک کلمه از دهان ارجاع، شما یک مالک خانه بسیار انگیزه که قادر به فروش خانه خود را. بیایید به یک نمونه فرضیه نگاه کنیم. بیایید بگوئیم صاحب خانه ها خانه ای را که ذکر شد، داشته اند، اما نتوانسته اند به فروش برسند.
خانه در بازار فعلی 100،000 دلار ارزش دارد، وام مسکن خود را 70،000 دلار و پرداخت آنها 525 دلار در ماه با مالیات و بیمه است. یکی از همسران شغل خود را از دست داده است، و دیگری کار شایسته ای را به وجود آورده است، به طوری که آنها باید زودتر حرکت کنند. در اینجا سرمایه گذاران ما چه می کنند:
- پیشنهادات اجاره خانه خود را برای 3 سال با پرداخت اجاره نامه برابر پرداخت خانه خود را.
- آنها 1500 دلار را به عنوان گزینه پرداخت اجاره غیر قابل استرداد می پردازند تا حق داشتن، اما نه تعهد، برای خرید خانه در پایان اجاره برای 80،000 $.
- با یک توافق کلامی، سرمایه گذار از روش بازاریابی و یا سایر روش ها برای یافتن یک مستاجر برای خانه که حاضر به پرداخت 750 دلار در ماه برای اجاره آن است، استفاده می کند. آنها حداقل یک سال اجاره نامه را امضا خواهند کرد.
- در طول اجاره 3 ساله، مالیات ها و بیمه ها با / سپرده باقی خواهند ماند، با سپرده گذراندن پرداخت در مورد این اقلام.
- پول نقد: 525 دلار 3 دلار برای پرداخت اجاره ماه اول و ماه گذشته و سپرده امن = 1،575 دلار + 1500 دلار برای پرداخت اجاره گزینه = 3،075 دلار.
- پول نقد در: $ 750 x 3 برای اولین و آخرین و سپرده امنیتی = $ 2،250.
این بدترین موقعیت نقدینگی است که سرمایه گذار از 825 دلار از جیب خود خارج می شود. با این وجود، آنها می توانستند با فروشنده مذاکره کنند و سپرده های امنیتی را به تعویق انداختند یا با آن کنار بیایند و مقدار آن را از جیب به حدود 300 دلار کاهش دهند.
این بد نیست که این خانه را کنترل کند و در پایان خریداری سودآور باشد. این در حال حاضر ارزش بیشتری نسبت به قیمت پرداخت می شود، و احتمالا در طول اجاره 3 ساله قدردانی خواهد شد. جریان نقدی مثبت 250 دلار در ماه در مدت 3 سال به 9000 دلار می رسد. بنابراین، حتی اگر سرمایه گذار گزینه خود را برای خرید خانه استفاده نکنند، با توجه به مقدار کمی پول نقد که سرمایه گذاری کرده اند، سود خوبی به دست آورده اند.
اجاره ساندویچ
اجاره ساندویچ همانطور که از نامش ذکر شده است: دو گزینه اجاره با سرمایه گذار در وسط. در این وضعیت، سرمایه گذار می خواهد گزینه ای را برای خرید ملک در تخفیف در پایان دوره اجاره، و آنها می خواهند برای پیدا کردن یک مستاجر که می خواهد به خرید خانه، اما نمی تواند به دلیل مشکلات اعتباری و یا فقدان از پول نقد برای پرداخت اولیه. اکثر مردم در این وضعیت که مایل به داشتن خود هستند، خوشحال هستند که خانه مناسب را پیدا کنند که می توانند با گزینه اجاره نامه خریداری کنند، زمان برای بهبود اعتبار خود و پرداخت هزینه را با هم داشته باشند.
ما قصد داریم از مثال قبلی استفاده کنیم، اما به جای مستاجر معمولی، سرمایه گذار کسی را پیدا می کند که می خواهد یک خانه را اجاره کند یا اجاره کند. همه اعداد یکسان هستند، مگر این که در حال حاضر خریدار مستاجر می خواهد خانه خود را در پایان دوره 3 سال اجاره نامه اجباری بخرد.
خریدار مستاجر نه تنها اولین، آخرین و سپرده امنیتی را از قبل پرداخت می کند، بلکه همچنین یک گزینه اجاره نامه بدون پرداخت قابل پرداخت برای حق خرید خانه در پایان اجاره نامه می باشد. همچنین، خریدار مستاجر موافق است که اگر آنها خانه را خریداری کنند، قیمت 110،000 دلار خواهد بود. اکنون جریان نقدی سرمایه گذار به نظر می رسد:
- همان قیمت 3،075 دلار برای اولین گزینه اجاره نامه به فروشنده است.
- $ 750 + 3 = $ 2،250 + 1500 دلار اجاره گزینه پرداخت از خریداران مستاجر در آینده = 3،750 $.
- یک سرمایه گذار همچنین می تواند درخواست پرداخت اجاره بهای بالاتر را بپردازد، اما با تقریبا 675 دلار پول نقد مثبت در زمانی که هر دو قرارداد امضا شده بود خوشحال بودند.
- فروشنده مبلغ 675 دلار در روز به مبلغ 250 دلار در ماه برای 34 ماه باقی مانده (اولین و آخرین پرداخت) و 30 هزار دلار سود ناخالص با فروش 110،000 دلار برای خانه، تنها 80 هزار دلار پرداخت می کند.
- سود ناخالص سرمایه گذار 39،175 دلاری با صفر دلار از سرمایه گذاری آنها است.
یکی دیگر از مزایای این استراتژی این است که خریدار مستاجر امیدوار است که به خانه برگردد و از آن مراقبت بیشتری خواهد کرد. در واقع، برخی از سرمایه گذاران در حال مذاکره در مورد اجاره نامه هستند که مستاجر را به پرداخت 100 دلار یا بیشتر برای هرگونه تعمیر نیاز دارند. همانطور که بیمه و مالیات در پرداخت وام مسکن اصلی پرداخت می شود، هزینه ها کم است.
اگر سرمایه گذار بخواهد تمام پایگاه ها را پوشش دهد، می توانند به طور مستقیم پرداخت وام های خود را پرداخت کنند و اجازه ندهند فروشنده به موقعیتی برسند که به هر حال ممکن است به طور پیش فرض باشد. گزینه های اجاره نامه و اجاره ساندویچ استراتژی هایی است که اغلب توسط سرمایه گذاران املاک و مستغلات برای اضافه کردن خواص به نمونه کارها و ایجاد جریان نقدی ماهانه استفاده می شود.
بازگشت به عقب بسته است
مسکن و مسکن وام مسکن که در سال 2007 افتتاح شد، تغییر زیادی در کسب و کارهای وام و املاک و مستغلات ایجاد کرد. شرکت های نامی که برای بستن دوبار استفاده می کردند و یک معامله با درآمد حاصل از دیگری را تامین می کنند، تقریبا جایی نیست که در حال حاضر پیدا شود. با این حال، بدون استفاده از پول خود، راهی برای به دست آوردن خواص عمده فروشی و تلنگر با بسته شدن پشت به پشت وجود دارد.
مطمئنا اولین مورد این است که شما یک معامله تلطیف مقرون به صرفه با سود آور ایجاد کرده اید. شما باید اول ملک خریداری شده در قیمت مناسب داشته باشید و یک سرمایه گذار آماده باشید تا آن را از سود شما خریداری کنید. سود باید کافی باشد تا هزینه ای را که لازم است برای استفاده از پول دیگران به دست بیاورد تا برای اولین بار بسته شود تا بتوانید فروش دوم را به سرمایه گذار خود متوقف کنید.
بودجه عملیاتی، روند دریافت وام بسیار کوتاه مدت برای تأمین مالی یک معامله با بسته شدن پیگیری برای فروش ملک در همان روز یا در عرض 24 ساعت معمولا است. یک وامدهنده مبادله، وجوه را با شرکتی که برای بستن معامله اول لازم است، قرار می دهد.
هنگامی که این معامله بسته می شود، شما به معامله دوم حرکت می کنید که معمولا در پشت آن برنامه ریزی شده است. بیانیه بسته برای این معامله، پرداخت به وام دهنده مبادله را برای مبلغی که در اولین معامله به همراه آنها پرداخت می شود، نشان می دهد. این معمولا حداقل 2500 دلار است و همچنین می تواند براساس یک درصد مبلغ قرضه باشد. شما تعادل و سود خود را دریافت می کنید.