درک اعداد
اگر استفاده از اموال برای تولید درآمد از اجاره یا اجاره باشد، روش درآمد ارزیابی یا ارزیابی بیشتر از آن استفاده می شود. درآمد خالص حاصل از اموال در رابطه با عوامل خاصی برای محاسبه ارزش آن در بازار فعلی در صورت فروش به کار می رود.
نه فقط سرمایه گذاران در ملک که علاقه مند به درآمد خالص تولید شده توسط عملیات هستند.
آنها تقریبا همیشه به دنبال تامین مالی هستند و وام دهندگان جزئیات درآمد و هزینه را به گونه ای مشخص تعریف می کنند که سرمایه گذاری آنها محافظت می شود. وام دهندگان مایل به دیدن اجاره های اجباری نرمال هستند که بیش از هزینه های کافی برای پرداخت وام مسکن با سود بالایی برای صاحبان دارند.
با استفاده از نرخ سرمایه گذاری (نرخ بسته) برای ارزش برآورد
هنگام استفاده از نرخ سرمایه برای ارزش دارایی درآمد، درآمد عملیات خالص ملک مورد استفاده قرار می گیرد و رابطه معکوس میان قیمت درخواستی و نرخ کلاه وجود دارد. به عبارت دیگر، نرخ کپسول بالاتر، پایین تر از قیمت درخواست می شود.
استفاده از Multiplier Rent برای برآورد ارزش
Multiplier Rent Ratio یا GRM از اجاره های ناخالص یک ملک استفاده می کند و نه درآمد خالص عملیاتی که با نرخ کل سرمایه استفاده می شود. دو روش برای انجام این محاسبه وجود دارد، زیرا درآمد بالقوه ناخالص (GPI) و درآمد ناخالص عملیاتی (GOI) وجود دارد.
همانطور که از محاسبات هر یک دیده می شود، تخمین ارزش با استفاده از درآمد ناخالص عملیاتی بسیار بهتر است ، زیرا زیان ها برای اشغال و عدم پرداخت در نظر گرفته می شود.
سپس شرایط و هزینه های آینده باید در نظر گرفته شود
بیشتر ذهنی، اما بسیار مهم است، وضعیت مالکیت را در نظر گرفته است.
همانطور که هیچ یک از روش های ارزش گذاری درآمد، وضعیت مالکیت و هزینه های احتمالی تعمیر بزرگ را در آینده در نظر نمی گیرند، باید در ارزیابی نهایی ارزش در نظر گرفته شوند.
هنگام خرید یک اموال موجود، می توانست بسیار کارآمد باشد یا مشکالت عملیاتی وجود دارد که باعث کاهش درآمد خالص می شود. هنگامی که سرمایه گذاران به عنوان نمونه یک پروژه آپارتمان را ارزیابی می کنند، اجاره می تواند اجاره باشد و هزینه ها ممکن است بالاتر یا پایین تر از آن باشد.
بیایید بگوییم که یک صاحبخانه برای برخی از مستاجرین در ازای خدمات و یا فقط به دلیل مشکلات آنها و صاحبخانه نمی خواهد آنها را اخراج کند. یا هزینه های تعمیر و نگهداری پایین تر از حد معمول برای خواص مشابه بوده است. صاحبخانه ممکن است از وظایف مدیریتی خسته شده باشد و یا فقط به این نکته که مشکلات مربوط به تعمیر و نگهداری ضعیف را از دست می دهد.
سرمایه گذاران که هر جنبه ای از عملیات را بررسی می کنند، می توانند فرصت را ببینند، زیرا تعداد اجاره ها واقعی نیستند. آنها می بینند که گرفتن اجاره دهندگان در این واحدها در اجاره کامل فعلی تفاوت قابل توجهی در سودآوری خالص ایجاد می کند، بنابراین آنها می خواهند آن را خریداری کنند. آنها ممکن است بفهمند که هزینه های اموال به اندازه آنها نبوده و ملک در حال خراب شدن است، به طوری که آنها ممکن است خرید را منتقل کنند.
سرمایه گذاران شارپ و قطعا وام دهندگان، حساب های پروژه را به دقت از بین می برند تا اطمینان حاصل شود که اعداد واقعی چیزی است که آنها با آن کار می کنند. تعجب آور است که چندین ویژگی تجاری کوچکتر به درستی مدیریت نشده است. در هر صورت اجاره ها خیلی کم هستند، هزینه ها خیلی زیاد است یا ترکیبی از هر دو. سرمایه گذارانانی که در محاسبات اولیه ارزیابی بدون غرق شدن در اجاره ها و هزینه ها متوقف می شوند اغلب بهترین معاملات را انجام می دهند و یا برای اجنام بیش از حد هزینه می کنند.
روش درآمد را بدانید، زیرا بسیاری از آن استفاده می شود
اگر شما در مورد کار با مشتریان سرمایه گذار برنامه ریزی می کنید، در صورت لزوم برای رسیدن به روش درآمد ارزیابی، وقت زیادی را صرف کنید. شما نمی خواهید سرمایه گذار خریدار یا فروشنده خود را به استفاده از اصطلاحات که شما تشخیص نیست و یا درخواست محاسبات شما نمی توانید انجام دهید.
کار با سرمایه گذاران می تواند کاملا پاداش، به عنوان این طاقچه بازار املاک و مستغلات کاملا فعال است.
شما همچنین کسب و کار تکراری بزرگ و همچنین ارجاع از مشتریان رضایت راضی.
** به روز رسانی: من این مقاله را پس از تصادف بازار املاک و در طول آنچه که به نظر می رسد آغاز بازسازی است. ارزیابان پس از مشکلات بازار بسیار محافظه کارانه شدند و برای کاهش سرعت بازیابی توسط خواص کم ارزش و استفاده از سلب حق اقامه دعوی برای مقادیر مورد تقدیر قرار گرفتند. با این حال، آنها به نظر می رسد که در حال حاضر به عقب بروند.