دشواری: آسان
زمان مورد نیاز: 5 دقیقه
اینجا چطور است:
- تعیین درآمد ناخالص عملیاتی (GOI) ملک:
درآمد بالقوه ناخالص - وام و اعتبار خسارت = درآمد ناخالص ناخالص
- هزینه های عملیاتی اموال را تعیین کنید. این شامل هزینه های مدیریت، حقوقی و حسابداری، بیمه، نگهداری، تعمیر و نگهداری، تامین، مالیات، آب و برق و غیره می شود.
- هزينه هاي عملياتي را از درآمد ناخالص اجتنابي براي هزينه درآمد خالص درآوريد. با استفاده از نمونه ای از دارایی با درآمد ناخالص عملیاتی 52،000 دالر و هزینه های عملیاتی 37،000 دالر، درآمد خالص ما خالص خواهد بود:
$ 52،000 - $ 37،000 = $ 15،000 خالص درآمد عملیاتی
وام دهندگان تجاری از معیارهای واجد شرایط مختلف برای تعیین اینکه آیا یک وام مسکن ضروری است و چه مقدار از وام در برابر اموال بدست می آید، استفاده می کنند. صاحبان سرمایه گذاران به طور جداگانه به عنوان تاریخ اعتبار خود ارزیابی نمی شوند، زیرا برای وام دهندگان به عنوان پتانسیل تولید درآمد ملک مورد استفاده قرار نمی گیرد.
واقعیت این است که یک خریدار خانه در خانه ای که خرید می کند زندگی می کند، بنابراین وام دهندگان توانایی پرداخت قبض و سابقه پرداخت بدهی ها را ارزیابی می کنند.
این وضعیت بسیار متفاوت از یک ملک تجاری است، بگذارید یک مجتمع اداری بگوئیم. خریداران این ملک را برای یک هدف واحد خریداری می کنند. برای تولید جریان نقدی مثبت از درآمد اجاره.
درآمد
انگیزه برای خرید درآمد است، بنابراین وام دهنده می خواهد ملک را بر اساس درآمد که تولید می کند، ارزیابی کند.
مطمئنا وضعيت اموال و عوامل ديگر وارد اعتبارات وام مسکن مي شوند، اما درآمد عامل بزرگی است. اگر اموال می تواند بدهی (پرداخت وام مسکن) را پرداخت کند و هنوز یک جریان نقدی درآمد قابل قبول ماهانه دارد، احتمالا شروع وام مسکن آغاز می شود.
هزینه ها
البته، هزینه های نیمی از ملاحظات مهم در محاسبه NOI است. مهم است که تمام هزینه های عملیاتی اموال را ضبط کنیم. اینها اغلب می توانند عبارتند از:
- بازاریابی و تبلیغات - بسته به نوع اموال، این رده هزینه می تواند بسیار متفاوت باشد. برای یک ملک آپارتمان، بیشتر از این هزینه تبلیغات برای تولید متقاضیان مستاجر خواهد بود. برای یک ملک خرده فروشی و اداری، همین کار را می کند، اما ممکن است هزینه های بازاریابی برای ارائه ملک به مصرف کنندگان یا مشتریان برای مستاجران وجود داشته باشد.
- مدیریت - مدیریت حرفه ای برای املاک تجاری بزرگ تر است. این هزینه قابل توجه است، اما می توان آن را با توجه به صرفه جویی در مدیریت پس انداز حرفه ای در عملیات و نگهداری اموال، توانست آن را جبران کند.
- Utilities - کسانی که به مستاجرها منتقل نمی شوند در این دسته قرار خواهند گرفت.
- تعمیرات و تعمیر و نگهداری - همه چیز از محوطه سازی تا تعمیر سیستم های تهویه مطبوع شکسته یا نقاشی از واحد در این سطل است.
- بیمه - این هم یک هزینه بزرگ است.
اینها دسته اصلی هستند و هزینه های دیگری نیز وجود دارد که وابسته به استفاده از ملک و مستاجران است.
اگر نسبت های مورد نیاز وام دهندگان براساس درآمد مورد تایید قرار نگرفتند، وام گیرندگان می توانند پول بیشتری را برای پرداخت اولیه برای ارزیابی نسبت به آنها ارائه دهند. درآمد عملیاتی خالص در وام تجاری تجاری بسیار مهم است.
نکات:
- بسیار مراقب باشید که تمام هزینه های عملیاتی را در محاسبه به دست آورید. هزینه های گمشده درآمد عملیاتی خالص را افزایش می دهد و درنتیجه باعث می شود که مشتری شما برای پرداخت اموال براساس ارزش گذاری با استفاده از نرخ کلاهک بیش از حد پرداخت کند.
- برای اغلب محاسبات سرمایه گذار توضیح داده شده و یک صفحه گسترده برای محاسبه آنها ، برای این 10 محاسبات ، این لین را انتخاب کنید .
آنچه شما نیاز دارید:
- ماشین حساب
- فهرست جامع هزینه های عملیاتی
هیچ یک از این محاسبات علم موشک نیست. شما به سرعت سرعت می گیرید و می توانید آنها را انجام دهید یا با هوشمندانه با مشتریان سرمایه گذار تجاری صحبت کنید.