اهرم استفاده از ابزارهای مالی مختلف یا سرمایه قرض گرفته شده برای خرید و / یا افزایش بازده بالقوه سرمایه گذاری است - این اصطلاح در وال استریت و بازار املاک و مستغلات خیابان اصلی استفاده می شود.
ساده ترین مثال برای املاک و مستغلات یک وام مسکن است که در آن شما از پول خود برای استفاده از خرید استفاده می کنید. در اغلب موارد، تخفیف 20٪ (و تاریخ اعتبار خوب) شما را 100٪ از اموال و خانه می خواهید . برخی از برنامه های وام مسکن حتی ممکن است به شما اجازه کم کردن را بدهند.
اگر شما یک سرمایه گذار در املاک و مستغلات هستید، ممکن است در مشارکت کار کنید و ممکن است همکاران ممکن است تمام پول را بفروشند یا فروشندگان ممکن است بخواهند برخی از قیمت خرید ملک فروش کنند. همه نمونه هایی از اهرم هستند
یک مثال از اهرم
بیایید بگوییم شما خانه ای را در یک محله عالی جستجو کرده اید. شما 2 خواص پیدا میکنید: یک خانه 500،000 دلار که برای آن شما یک وام مسکن نیاز دارید و یک خانه 100،000 دلاری که می توانید به طور کامل خریداری کنید.
سناریو 1: شما خانه و بانک 500،000 دلاری را پیش می برید و اگر شما 100،000 دلار یا 20 درصد تخفیف داده اید وام 400000 دلاری را به شما می دهد. فرض بر این است که املاک و مستغلات در این منطقه احتمالا 5٪ در سال افزایش می یابد، در 12 ماه سرمایه گذاری 525،000 دلار است.
سناریو 2: خانه 100،000 دلاری را به طور کامل خریداری کنید و هیچ وام مسکن ایفای نقش نکرده اید و هیچ کس هرکاری نمی کند. اگر بازار املاک و مستغلات سالانه 5 درصد افزایش یابد، در 12 ماه سرمایه گذاری شما به ارزش 105000 دلار است.
در سناریو 1، لایحه به نفع شما کار کرد، و ارزش سرمایه گذاری املاک خود را افزایش دهید. اما اگر قیمت املاک و مستغلات در همان سال اول کاهش 5٪ باشد، سناریو 1 25000 دلار را از دست خواهد داد. سناریو 2 شاهد کاهش تنها 5000 دلار بود.
چیزهایی که برای اجتناب از استفاده از املاک و مستغلات استفاده می شود
اهرم های املاک و مستغلات می توانند ابزار مناسب برای سرمایه گذاران املاک و مستغلات باشند تا بازده سرمایه خود را افزایش دهند. کلید این است که از تصمیم گیری بدون توجه به حوزه های خطر در اهرم جلوگیری شود. از این رفتارهای پرخطر اجتناب کنید و شانس بسیار خوبی برای موفقیت در استفاده از اهرم های املاک و مستغلات را دارید.
01 - شمارش در سطوح بالا قدردانی
حتی اگر اموال در چند سال به میزان 12 تا 20 درصد افزایش داشته باشد، بر این باور است که این نرخ برای ادامه، یک پیشنهاد بسیار مخاطره آمیز است. این باعث می شود که شما برای اجنام بیش از حد پرداخت کنید، انتظار می رود تفاوت در فروش از قدردانی درک شود. اگر این اتفاق نیفتاد، شما در حال از دست دادن یا بدتر شدن هستید.
هنگامی که شما برنامه ریزی سرمایه گذاری املاک و مستغلات خود را نگاه کنید، حداقل، در سه سناریو: بهترین؛ بدترین؛ و به احتمال زیاد
02 - پایان دادن به با پرداخت بیش از حد بالا
این می تواند به عنوان یک سرمایه گذاری بزرگ برای کنترل اموال با پرداخت بسیار کوچک به نظر می رسد. به دلیل هزینه های کم هزینه ای، به دنبال تعداد و بازدید واقعا بالا سرمایه گذاری می گردید.
مشکل این است که پرداخت های بالاتر با اهرم بالاتر انجام شود. برای مثال، اگر این یک وام مسکن است، می توانید حساب خود را در پرداخت هزینه های ماهانه حساب کنید و هرچه بیشتر وام گرفته اید، پرداخت ماهانه بالاتر است.
در صورتی که بازار راحت شود یا خواص شما دارای خسارت بیشتری از انتظار میرود یا خسارتهای اعتباری، شما می توانید خود را قادر به نگهداری آن پرداخت های وام بالا که در ابتدا خوب بود، حفظ کنید. اگر شما قادر به ایجاد ماهنامه نیستید، سرمایه گذاری شما در معرض خطر است.
03 - بدست آوردن نتیجه خوب مالی در خرید بد
بسیاری از سرمایه گذاران برای مالکیت بیش از حد پرداخت کرده اند، زیرا آنها نیروانا را در یک ابزار تأمین مالی لایحه بالا یافتند. به سادگی متفاوت است، فقط به این دلیل که می توانید اموال را با هزینه های بسیار کم نقدی بدست آورید، به این معنی نیست که خرید خوب است. به ارزش اموال در زمینه روند فعلی و انتظار برای بازار نگاه کنید. پیدا کردن "comparables" یا سایر خواص مانند آن. برای چه چیزی فروختند؟ چه چیزی در این منطقه فروش می کند؟
اگر دارایی بیش از حد است، قدردانی حداقل یا بدتر خواهد بود، وجود ندارد. و اگر شما بازار خود را برای مدتی مجددا باز کنید، وای بر شما دارایی بیش از حد شما یک کشیدن قابل توجه خواهد بود و شما قادر نخواهید بود بدون تخلیه آن را بارگیری کنید.
04 - فراموش کردن این جریان نقدی پادشاه است
اگر فقط یکی از این رفتارهای "نداشته" در ذهن شما باشد، این همان چیزی است که باید با دقت در نظر بگیرید. در صورتی که یکی از مهمترین مواردی که جریان نقدینگی عالی باشد، خطا در قضاوت در مورد یک یا چند مورد دیگر در اینجا می تواند نادیده گرفته شود.
اگر درآمد اجاره ای شما، منهای هزینه های وام های رهنی شما و هزینه های آن، هر ماه یک بار پول نقد خوبی در جیب شما می گذارد، این واقعیت که امسال ارزش این ملک را به دست نمی آورند، نگران کننده ای از یک رویداد نخواهند بود. اما اگر تمام سرمایه گذاری های املاک خود را پایین بیاورید، در آب گرم بسیار زیاد هستید.