به استثنای محاسبه بازده حقوق اولیه در سال اول ، یک سرمایه گذار املاک و مستغلات می خواهد از بازگشت سرمایه خود به عنوان پیش بینی شده برای سال های آینده یا پس از سال اول تجربه شود.
این امر می تواند مهم باشد، زیرا هنگامی که اموال قدردانی شده و وام مسکن تا حدودی پرداخت شده است، مقدار سرمایه ای که در آن نقطه سرمایه گذاری شده است، ممکن است بهتر از سایر نقاط استفاده شود، در صورتی که درآمد فعلی سهام کم باشد.
- دشواری: آسان
- زمان مورد نیاز: 10 دقیقه
چطوره؟
- برآورد ارزش فعلی یا پیش بینی شده از اموال به همان اندازه دقیق که ممکن است. برای این مثال، از 510،000 دلار به عنوان ارزش ملک استفاده خواهیم کرد.
- بازپرداخت وام مسکن را تعیین کنید. به عنوان نمونه، فرض کنیم که تعادل وام مسکن 375،000 دلار است.
- سپس جریان نقدی پس از مالیات (CFAT) را محاسبه کنید . از 17000 دلار استفاده خواهیم کرد.
- بازگشت سرمایه ما CFAT / (Value-Payoff) است:
$ 17،000 / ($ 510،000 - $ 375،000) = .126 یا 12.6٪ بازده سهام ما است
نکات
- در این مثال، بازده حقوق صاحبان سهام نسبت به نرخ بهره بالقوه بسیار عالی است. با این حال، اگر وام مسکن بیشتر پرداخت شود و ارزش بیشتر افزایش یافته است، نتیجه ممکن است نصف یا 6 درصد باشد.
در این صورت ممکن است که فروش ملک و سرمایه گذاری در دیگر، به دلیل ROE بهتر در اموال جدید، عاقلانه تر باشد.
بازخورد ROI در سرمایه گذاری املاک اجاره ای
دلایل بسیار خوبی وجود دارد که سرمایه گذاران می گویند که دارایی های متحرک از بازار سهام و اوراق قرضه به املاک و مستغلات می تواند به طور چشمگیری ROI خود را، بازگشت سرمایه گذاری را افزایش دهد.
بیایید به آنچه املاک و مستغلات را سودآور می سازد نگاه کنیم:
- بیمه: این یک دارایی ملموس است که شما واقعا در برابر ضرر و زیان بیمه می کنید. اگر آن آسیب دیده یا نابود شود، جبران می شود. اگر سهام سهام خود را بفروشید و این شرکت ورشکسته می شود یا اخبار درآمد بد وجود دارد و قیمت سهام خود را فروپاشی می کند، این شکاف است.
- محدود: آنها می توانند چاپ و صدور سهام سهام در یک شرکت را حفظ کنند، اما تنها املاک و مستغلات در جهان وجود دارد. بله، شما می توانید چیزی بر روی آن بسازید، اما هنوز یک قطعه زمین منحصر به فرد برای همیشه است.
- مزایای مالیات بر سود سرمایه: سود شما هنگامی که سهام به فروش می رسد، در سالی که فروخته می شود، هیچ استثنائی حاصل نمی شود. شما می توانید از 1031 مالیات تعرفه شده از IRS از مالیات بر درآمد حاصل از فروش سرمایه گذاری های املاک و مستغلات استفاده کنید. در واقع، شما می توانید آن را برای همیشه لطفا! اگر در طول سالها با استفاده از 1031 Exchanges به طور مرتب کار خود را افزایش داده باشید، مالیات بر درآمد سرمايه را پرداخت نکرده اید. اگر شما از بین بردن، وارثان شما اموال را در ارزش افزوده فعلی خود به ارث می برند، و تمام آن سرمایه ها فقط از بین می روند! بله، شما می توانید در راه آن را با شما.
- جریان نقدی و بازدهی عالی: املاک و مستغلات در طول زمان ثابت کرده است که در ارزش افزایش یافته است، هرچند در طول مسیر دامن زدگی وجود دارد. بنابراین، داشتن ملک اجاره ای، از طریق قدردانی به دست آوردن عدالت می پردازید و از هزینه های جریان نقدی مثبت ماهانه آن را اجاره می کنید.
- رشد حقوق و دستمزد از طریق پرداخت وام: شما هر ماه پرداخت وام را پرداخت می کنید و بخشی از آن به حقوق صاحبان سهام می رسد. شما در حال ایجاد ارزش دارایی هستید که در آن شما می توانید با نرخ بسیار مطلوب قرض بگیرید.
- تخفیف های بزرگ هزینه: شما می توانید هزینه های مدیریت، نگهداری و عملیاتی، و همچنین مالیات بر املاک و مستغلات را در برابر درآمد خود و یا حتی درآمد از سرمایه گذاری های دیگر کسر کنید.
- استهلاک یک هدیه است: شما می توانید ارزش ساختار (نه زمین) را بیش از 27.5 سال کاهش دهد. این پولی نیست که صرف کرده اید، هر ساله یک دلار برای دلار در برابر درآمد برای استهلاک می گیرید.
- لایحه کم خطر: با استفاده از وام های مسکن، می توانید 80٪ یا بیشتر از هزینه خرید ملک اجاره را اهرم کنید. چرا 200000 دلار برای خرید یک پول نقد در خانه صرف می کنید زمانی که شما می توانید چهار نفر را با پرداخت های پایین خریداری کنید و این چهار جریان نقدی را به بانک ارسال کنید هر ماه؟