یک کسب و کار عامل املاک و مستغلات نیست و نباید فروخته شود
فروش یک کسب و کار مشاغل ، حتی زمانی که املاک و مستغلات شامل است، نیاز به یک روش بسیار متفاوت برای ارزیابی. اغلب عوامل و کارگزاران املاک و مستغلات این تفاوت را درک نمی کنند، زیرا آنها درخواست های زیادی را برای این نوع ترکیب تراکنش دریافت نمی کنند.
هنگامی که یک مالک کسب و کار مالک املاک و مستغلات نیز می شود، می خواهد کسب و کار را خنثی کند و املاک را به فروش برساند یا هر دو را به فروش برساند . عوامل و کارگزاران املاک و مستغلات وسوسه می شوند تا هر دو با یکدیگر فهرست شوند و این ممکن است اشتباهی باشد.
یک کسب و کار عامل یک حیوان بسیار متفاوت از املاک و مستغلات است که در آن ساکن است. همچنین توافقنامه های مختلف قراردادی برای انتقال دارایی های تجاری وجود دارد. آنها مانند دارایی واقعی نیستند و می توانند شامل ضمانت نامه های حجم و جمعیت شناسی مشتری / مشتری موجود باشند. پارامترهای ارزیابی بسیار متفاوت است، به عنوان یک کسب و کار کار کرده اند ملاحظات "خوب" و همچنین قرارداد های قراردادی و احتمالا تامین کننده موجود است. گاهی اوقات آنها نمی توانند به صاحب جدید منتقل شوند.
حرفه ای املاک و مستغلات
متخصصان املاک و مستغلات، به خصوص کسانی که در خرده فروشی هستند، دارای دانش و تخصص هستند تا درآمد و هزینه های اجاره را تجزیه و تحلیل کنند و آنها را به مشتری / مشتری خود برای تصمیم گیری ارائه دهند. در جایی که آنها می توانند کوتاه بمانند، تجزیه و تحلیل یک کسب و کار از دیدگاه مالی است. در زیر سطح بسیار زیادی وجود دارد و بررسی سود و زیان و صورت حساب مقدماتی در واقع واقعی نیست.
در منطقه روستایی که در آن عمل می کنم، یک کارگزار املاک و مستغلات یک کسب و کار را برای فروش فهرست کرد و این بدون املاک و مستغلات بود. این ساختمان اجاره شد. همانطور که من یک مشتری علاقه مند داشتم، من خواستار داده های مالی، خواستار دریافت P & L و Balance Sheet شدم. من به عقب برگشتم و خواستار نقص جریان نقدی شدم.
کارگزار واقعا نمی دانست که چه درخواستی را می کند.
P & L یک کسب و کار اغلب با جریان نقد بسیار متفاوت است ؛ فقط یک نماینده IRS بپرسید یکی از مزایای داشتن یک کسب و کار، کاهش هزینه ها به عنوان کسب و کار است که در غیر این صورت شخصی می شود. ما لزوما درباره فعالیت های غیرقانونی یا جلوگیری از مالیات صحبت نمی کنیم . یک مثال می تواند کسر هزینه یک وسیله نقلیه و هزینه آن عملیات باشد، زیرا می توان آن را برای فعالیت های شخصی و تجاری استفاده کرد.
این به نفع مشتری بود که کسب و کار خود را فهرست می کرد زمانی که پایه ای ترین الزامات درون دانش او نبود. هر کارگزار تجاری خوب یک تجزیه و تحلیل جریان پول نقد را از مشتری خود به عنوان یکی از مهم ترین اسناد مالی مورد نیاز است. تعدیلات به ارزش کسب و کار بر اساس اقلام در جریان نقد ، از جمله:
- صفحه گسترده کاملی از تمام درآمد
- جزئیات تمام هزینه ها
- چه هزینه ای در واقع به نفع مالک است
- تنظیم بازگشت به درآمد برای کسانی که هزینه های صاحب منافع است که از بین می رود (نه هزینه به مالک جدید)
- علاوه بر هزینه های مربوط به هزینه های صاحب منافع، که به خریدار نیاز دارد هزینه های بیشتری را افزایش دهد (مدیریت مالک / خریدار مدیر را استخدام می کند)
در یک زندگی حرفه ای قبلی، من یک کسب و کار را به شرکت هایی که در بورس اوراق بهادار نیویورک می رفتند فروختم.
آنها به یک تیم حسابرسی فرستادند که چند هفته را گذرانده بودند، عمدتا جریانهای نقدی من را تأیید میکردند. یک نمونه از هزینه ی مالک که از بین رفت، کامیون من بود. این شرکت به من یک وسیله نقلیه، تمام هزینه ها، تعمیر و نگهداری و سوخت گنجانده بود. آنها این هزینه را اضافه کردند و ارزش کسب و کار من را افزایش دادند، زیرا هزینه واقعی آن نبود که پس از خرید پرداخت می شد.
همانطور که در لیست آیتم ها ذکر کردم، اگر صاحب فروش نیز تجارت را اداره کرد و حقوق و دستمزد نرخ بازار را پرداخت نکرد، خریدار نیاز به ارزیابی خود را از کسب و کار به سمت پایین به دلیل ضرورت استخدام یک مدیر در حقوق و دستمزد بازار.
همانطور که می بینید، تعدادی از عواملی هستند که ارزیابی یک کسب و کار عامل بسیار متفاوت از فروش املاک و مستغلات است. و ما حتی به موجودی نرسیده ایم.
چیز دیگری در مورد ارزش گذاری کسب و کار روش های مختلفی است که براساس نوع صنعت یا نوع کسب و کار محاسبه می شود.
واضح است که اکثر متخصصان املاک و مستغلات نباید در کارگزاری شرکت های فعال تجاری شرکت کنند، مگر اینکه تجربه و تخصص برای انجام آن داشته باشند. یک رویکرد به مراتب بهتر خواهد بود که با یک کارگزار تجاری که کارگزاری املاک و مستغلات را انجام نمی دهد، همکاری کند. این یک رابطه متقابل سودمند است، با هر یک از شما حداکثر تجربه و ارزش را به مشتری / مشتری.