وام دهندگان تجاری در حراجی خود بسیار مراقب هستند. از آنجا که تاریخ اعتبار شخصی خریداران به ندرت در وام تجاری تجاری مهم است، از معیارهای دیگر برای تصمیم گیری وام استفاده می کنند. ملک تجاری برای تولید درآمد خریداری شده است، بنابراین یکی از معیارهای محبوب این است که نگاهی به درآمد داشته باشید تا ببینید که آیا کافی است تا به وام مسکن پرداخت کنید و برای وام گیرندگان سود بدست آورید.
هنگامی که یک وام دهنده به یک آپارتمان یا ملک چند طبقه نگاه می کند، آیا وام مسکن اعطا می شود، و چه مقدار می تواند با استفاده از DSCR یا نسبت بدهی خدمات پوشش تعیین شود. این یک محاسبه ساده است، اما بسیار مهم است. وام دهنده واقعا در مورد نمرات اعتبار فردی و یا تاریخ صاحبان آن بسیار نگران نیست. هدف سرمایه گذاری ROI، بازده سرمایه گذاری و جریان نقدی است، بنابراین جریان نقدی توجه اصلی است.
در واقع، سرمایه گذاران باید مراقبت وام دهندگان را در حصول اطمینان از اینکه محاسبات جریان نقد برای یک پروژه آپارتمان درست است، ارزش گذاری کنند. آنها خواهان دیدن مبالغی هستند که درآمد و هزینه را نشان می دهند. آنها سپس تعیین می کنند که آیا این اعداد به نظر می آیند یا به آینده می روند یا شاید بهتر یا بدتر شوند. هنگامی که اعداد نشان می دهند که جریان نقدی به میزان کافی خدمات بدهی را پوشش می دهد، انتخاب سرمایه گذاری و ارزیابی مهارت های سرمایه گذار را تایید می کند.
در حالی که مکان های زیادی برای دیدن نحوه محاسبه DSCR با یک پروژه و مبلغ وام مسکن در حال حاضر وجود دارد، بیشتر احتمال دارد که خریدار بخواهد بداند که چقدر می توانند در پروژه ای که خریداری می کنند قرض بگیرند. سرمایه گذاران محاسبات خود را انجام می دهند و به وام دهنده منتخب خود نگاه می کنند تا اعتبار اعداد آنها را ارائه دهند.
هر دو سرمایه گذار و وام دهنده در این زمینه اهداف مشترکی دارند. آیا این پروژه به اندازه کافی سودآور برای پرداخت بدهی با سود کافی است؟
ما به این دو جهت نگاه می کنیم، DSCR فعلی و ارزیابی یک ملک را با یک DSCR مورد نیاز وام دهنده می بینیم. این محاسبه به این مقدار با استفاده از یک وام دهنده رایج حداقل DSCR قابل قبول از 1.20 را پشت سر می گذارد. سپس ما آن را به جهت دیگر، گرفتن DSCR انجام دهید.
دشواری: متوسط
زمان مورد نیاز: 20 دقیقه
اینجا چطور است:
- پس از تخلیه خالی و زیان های اعتباری ، جریان نقدی یا سود عملیاتی ناخالص را تعیین کنید.
مجموع وام اجاره ای 187،000 دلار در سال - 9٪ خالی و تخفیف اعتبار (16،830 دلار) = 170،170 دلار
- سپس با کم کردن تمام هزینه های دیگر برای عملیات و مدیریت، از جمله مالیات و بیمه، به NOI یا سود عملیاتی درآمد کنید .
درآمد ناخالص ناخالص - تمام هزینه ها = NOI، یا درآمد عملیاتی خالص
$ 170،170 - 72،470 (هزینه) = 97،700 NOI
97،700 دلار / 12 ماه = 8142 دلار / ماه NOI
- اگر وام دهنده از DSCR حداقل 1.20 استفاده می کند، پس 8142 دلار در ماه باید 1.2 برابر مبلغ وام مسکن ماهانه باشد. برای رسیدن به این حداکثر پرداخت، لازم است 8142 دلار به 1.2 تقسیم شود.
8142 دلار درآمد خالص ماهانه / 1.20 حداقل DSCR = 6785 $ / ماه حداکثر پرداخت وام مسکن.
- در حال حاضر تنها لازم است تعیین کنید که چقدر در نرخ های فعلی وام داده می شود. اگر این خریدار می تواند نرخ بهره را به میزان 6/875٪ در یک وام 30 ساله انتظار داشته باشد، یک ماشین حساب وام مسکن به ما می گوید که وام دهنده ممکن است مایل به وام در حدود 1032،836 دلار در این وجه باشد ، زیرا این وام و نرخ بهره منجر به پرداخت اصل و سود خواهد شد از 6785 دلار در ماه و حداقل 1.20 DSCR.
بیشتر ماشین حساب های وام مسکن به شما اجازه می دهد پرداخت، نرخ بهره و زمان برای محاسبه مبلغ وام را وارد کنید.
- هنگامی که ما شروع کردیم، می دانستیم که با استفاده از DSCR اعلام شده، از یک مبلغ وام مسکن حمایت می کنیم؛ چرا که خریداران ما می خواهند برآورد کنند که چه میزان می توانند به وام مسکن ملکی که برای خرید ارزیابی می کنند، قرض بگیرند. اما، اجازه دهید فقط یک محاسبات DSCR انجام دهیم که در آن هزینه های فعلی پروژه و پرداخت وام مسکن را می دانیم.
$ 223،000 NOI / $ 172،000 پرداخت وام سالانه = 1.30 DSCR
1.3 در این مورد بهتر از 1.2 است، بنابراین احتمالا DSCR قابل قبول است. با این حال، اگر یک وام جدید در یک پروژه عملی جستجو شود، NOI فعلی مورد استفاده قرار خواهد گرفت همانطور که در ابتدا برای دیدن آنچه که ممکن است به عنوان مقدار وام مسکن در دسترس باشد استفاده می شود.
هنگامی که اعداد کار می کنند، سرمایه گذاران و وام دهندگان می توانند در مورد بودجه پروژه و سودآوری آینده احساس خوبی داشته باشند.
آنچه شما نیاز دارید:
- جزئیات درآمد و هزینه برای اموال.
- یک ماشین حساب وام مسکن