سوزان داوسون، یک شریک در والتز، پالمر و داوسون، LLC، در مورد سوالاتی که باید از قبل بخواهید قبل از امضای اجاره تجاری بنویسید، بحث می کند.
1. آیا تمام اجاره نامه را خوانده ام و درک کردم؟
بله، شما باید آن را بخوانید.
من می دانم، این یک سند بسیار طولانی است (و مواجهه با آن، خیلی جالب نیست)، اما شما باید بدانید که در آن چه است.
شرایط را بررسی کنید تصور نکنید که آنها حق دارند. اطمینان حاصل کنید که تاریخ شروع، تاریخ پایان، اجاره، افزایش اجاره و سایر شرایط ویژه ای که برای آن مذاکره کرده اید را بررسی کنید. همچنین مطمئن شوید که می دانید چه کاری انجام می دهید.
صاحبخانه مجبور به انجام چه کاری است؟ آیا می توانید آن را خاتمه دهید؟ اطمینان حاصل کنید که می دانید چه اتفاقی افتاده است
2. آیا من بهترین معامله را ممکن است مذاکره کنم؟
فقط به این دلیل که آنها به شما اجاره دادند، به این معنا نیست که مذاکرات شما تمام شده است. بسیاری از اصطلاحات در اجاره هنوز هم قابل بحث هستند. هنگامی که شما آن را خواندن، لیستی از تمام مقررات که دوست ندارید و آن را به صاحبخانه خود را ارسال کنید. شما ممکن است از اینکه چقدر آنها تمایل دارند تغییر شگفت زده شوند.
3. آیا ساختار کسب و کار من در جای خود قرار دارد؟
اگر می خواهید توسط پوسته شرکت محافظت شود، ابتدا اطمینان حاصل کنید.
اطمینان حاصل کنید که قبل از امضای شما، مقررات ثبت نام برای یک شرکت یا مقررات سازمان (بعضی از ایالت ها این گواهی ها را اسکن می کنید) برای LLC را از وزارت امور خارجه دریافت کنید.
4. آیا اصطلاحات اجاره نامه را درک می کنم؟
به عنوان مثال، بیشتر اجاره ها از واژه "CAM" استفاده می کنند که "Maintenance Area Area" نامیده می شود.
شما باید یک درصد از CAM که مسئولیت آن را براساس درصد ساختمان مورد نظر شما اختصاص میدهید اختصاص دهید.
اطمینان حاصل کنید که درصد بر اساس اندازه ساختمان است و بر اساس میزان اجاره ساختمان متفاوت نیست.
5. آیا در نظر داشتم که درخواست اجاره CAM Stop را داشته باشم؟
اکثر اجاره این روزها "شبکه سه گانه" (به این معنی است که شما اجاره را پرداخت می کنید، به علاوه سهم متناسب خود را از CAM و مالیات ملک برای اموال).
شما می توانید صاحبخانه را برای اجاره CAM توقف بپرسید، به این معنی که شما فقط برای افزایش هزینه های CAM و مالیات بر دارایی بیش از سال اجاره اولیه (که معمولا "سال پایه" نامیده می شود) پرداخت می کنید.
در حالی که صاحبخانه ممکن است نرخ اجاره پایه خود را افزایش دهد، هزینه های "رمز و راز" زیادی از اجاره هزینه می شود. در عوض، CAM را بپرسید، بنابراین نمیتواند بیش از یک درصد مذکور خاصی افزایش یابد.
6. آیا تعریف CAM را خوانده ام؟
این احتمالا یکی از بخش های بسیار گیج کننده اجاره است و از اینکه چقدر هزینه آن را می پردازید شگفت زده خواهید شد. بررسی کنید که مطمئن شوید که برای چیزهایی که مربوط به تلاش بازاریابی صاحبخانه یا هزینه های حقوقی مرتبط با مذاکره در مورد اجاره های دیگر نیست، پرداخت نمی کنید.
سایر مواردی که ممکن است بخواهید اعتصاب کنید، هزینه های اداری بیش از 3 درصد است، برای پرداخت هزینه های کارکنان صاحبخانه، هزینه های ساخت و ساز برای سایر واحدهای اجاره ای.
درباره شرایط مذاکره در مورد CAM بیشتر بخوانید.
7. مسئولیت من در مورد هزینه های سرمایه چیست؟
" هزینه های سرمایه " هنگامی که در اجاره تجاری استفاده می شود معمولا به هزینه های ساختاری عمده، یعنی سقف، بنیاد، سیستم تهویه مطبوع (گرمایش، تهویه، تهویه مطبوع) و دیگر تعمیرات / جایگزینی عمده اشاره دارد.
"استاندارد" از شهر به شهر و اموال به اموال متفاوت است، اما معمولا مشتریان را در مقابل امضای هر گونه اجاره نامه که بار این هزینه های تعمیر یا جایگزینی را به مستاجر تغییر می دهد، توصیه می کنم. اگر صاحبخانه شما نیاز به پرداخت هزینه های آن داشته باشد، مصالحه ای وجود دارد.
به عنوان مثال، اگر اجاره نامه می گوید که شما مسئول تعمیر و تعویض سیستم های تهویه مطبوع هستید، به صاحبخانه می گوئید که او "جایگزین" می شود و تعهد تعمیر شما محدود به یک قرارداد نگهداری است، شاید دو بار در سال و شما مسئول باشید کلیه تعمیرات کلی تا مقدار حداکثر سالیانه مشخصی انجام می شود.
8. آیا اجاره قابل تعویض است ؟
بررسی کنید که آیا صاحبخانه حق دارد که از اجاره نامه در صورت درخواست شما برای تکلیف خاتمه دهد؟ این است که اگر شخص دیگری در صورت اجاره دادن به کار اجاره ای، اجاره کند. برای بسیاری از کسب و کارها، مکان شما یک قطعه بزرگ از ارزش آن است.
اگر صاحبخانه حق دارد هنگامی که تقاضانامه خود را درخواست می کنید اجاره را خاتمه دهد، می تواند فروش خود را بکشد. از صاحبخانه بپرسید که این شرایط را حذف کنید یا اجازه دهید آن را اصلاح کنید، در صورتی که فروش کسب و کار خود را اعمال نکنید. درک کنید که صاحبخانه هنوز هم می خواهد حق را رد کند اگر مستاجر جدید از نظر مالی قابل قبول نیست.
9. آیا نیاز به تضمین شخصی دارم ؟
اگر شما می توانید با امضای اجاره نامه بدون هیچ ضمانت شخصی، شما بسیار خوش شانس هستید. اکثر صاحبخانه ها این روزها امضا نمیکنند مگر اینکه شخصا اجاره نامه را ضمانت کنید. اما تضمین ها قابل مذاکره است.
در نظر بگیرید ارائه یک ضمانت فقط برای بخشی از مدت اجاره نامه، نیمی از آن را بگویید. یا مذاکره برای یک ضمانت نامه که فقط 6 تا 12 ماه پس از پایان خاتمه دادن به جای باقی مانده از مدت اجاره نامه طول می کشد.
10. آیا من واقعی هستم؟
اگر اجاره نامه 3 درصد از اموال بزرگتر را تشکیل می دهد، صاحبخانه با شما مذاکره می کند، به غیر از اینکه اگر فضای شما 25 درصد یا بیشتر باشد، بعید است. برای درک واقعی موارد مهم برای مذاکره، در نظر بگیرید استخدام یک وکیل برای بررسی سند و کمک به شما در مذاکرات.
اجاره نامه شما ممکن است به نظر می رسد فوق العاده یک طرفه و سنگین است، اما دلایل بسیار خوبی برای بسیاری از این مقررات وجود دارد و یک وکیل می تواند به شما کمک کند تصمیم بگیرید که چه زمان برش و اجرا و زمانی که خطر آن ارزش است.
برای اطلاعات بیشتر
پیدا کردن و لیزینگ محل کسب و کار