در زیرمجموعه، نماینده که خریدار را خریداری می کند، در واقع برای فروشنده به عنوان یک سوپاپ کارگزار فهرست فعالیت می کند. این مهم است، زیرا عامل کار با خریدار در واقع وظیفه وفاداری را به فروشنده، نه خریدار به عهده دارد.
این عمل تنها در بسیاری از کشورها مرده است؛ زیرا آژانس خریداری بیشتر در حال تبدیل شدن است و خریداران به دنبال یک طرفدار برای نشان دادن منافع خود در معامله هستند. همچنین، به عنوان فهرست کارگزاران و مشتریان فروشنده خود مسئول اقدامات، اشتباهات و نادیده گرفتن اسناد و مدارک، این شرایط مطلوب در بسیاری از بازار املاک و مستغلات امروز نیست.
به روز رسانی: دولت کنونی نمایندگی در صنعت
قوانین املاک و مستغلات خاص دولت هستند و جیب هایی با مقررات و شیوه های مختلف وجود دارد. در برخی از مناطق وکلا هنوز هم معاملات را به عنوان یک مثال معین می کنند. با این حال، بیشتر آنچه که در اینجا خواهم نوشت این است که امروزه در بسیاری از ایالت ها عمل می کنیم.
Subagency به سادگی خیلی بیشتر انجام نشده است. کارگزار فهرستی به عنوان نماینده فروشنده عمل نمی کند و خریدار توسط شخص دیگری که وظایف فروشنده را نمایندگی می کند، نمایندگی نمی کند. بیایید به برخی از تغییرات نمایندگی نگاه کنیم.
اکثر دولتها نیاز به نوعی افشاء به مشتری یا مشتری آینده نگر دارند، چرا که شما در معامله املاک و مستغلات آنها را نمایندگی می کنید. اطمینان حاصل کنید که قوانین ایالتی و روش های مختلفی را که می توانید نماینده آنها باشید را درک می کنید. وظایف و تعهدات شما به مشتری به وضوح متفاوت خواهد بود براساس نوع بازپرداختی که توافق شده است.
نماینده فروشنده یا نماینده خریدار
شما در واقع به عنوان یک عامل واقعی عمل می کنید، و در بسیاری از ایالت ها، این باید به طور خاص در نوشتن نوشته شود. شما وظیفه وفاداری خود را به فروشنده یا خریدار مشتری:
- وفاداری: شما باید تنها به منافع مشتری خود عمل کنید. هیچ منافعی دیگر نمی تواند از جمله منافع کارگزار یا نماینده باشد.
- محرمانه بودن: تمام ارتباطات محرمانه بین شما و مشتری شما و اطلاعات محرمانه باید همیشه محرمانه باشد. استثنا برای دستورات دادگاه وجود دارد
- افشای اطلاعات: شما وظیفه دارید هرکسی از طبیعت مادی در مورد معامله یا اموال به خریدار خود بگوید.
- اطاعت: شما نمیتوانید کاری غیرقانونی انجام دهید، اما اگر قانونی است و توسط مشتری انجام شود، باید آن را انجام دهید.
- مراقبت معقول: یک رویکرد حرفه ای برای تمام کارها برای مشتری انجام دهید و انتظار می رود از مراقبت های معقول برای انجام وظایف خود به نحوی بسیار حرفه ای استفاده کنید.
- حسابداری: حسابداری مناسب برای تمام پول یا چیزهای دیگر ارزش که توسط مشتری خود به شما سپرده شده است.
کارگزار مبادله یا تسهیل کننده
از آنجائیکه ارتباطات آژانس در این روزها نادر است، اکثر کارگزاران و نمایندگان به عنوان معامله گران معاملات یا معامله گران عمل می کنند.
شما نماینده نیستید و وظایف فدکاینی مورد نیاز نیست. در حقیقت، شما وفاداری، معقول بودن، افشا و حسابداری را به هر دلیلی تحویل خواهید داد. شما فقط به عنوان بالا از استاندارد به عنوان شما در زمانی که شما یک عامل نیست.
مسئولیت مجرمان
من تعدادی از وکلا را به عنوان خریداران در بازار من داشتم، و می توانم به شما بگویم که آنها هرگز نمی خواستند من را به عنوان عامل خود عمل کنند. می بینید، عامل و مشتری در بعضی موارد به عنوان یکی از آنها در نظر گرفته می شود. این یک رابطه عالی است و مشتری می تواند با عامل غلط به مشکلات قانونی وارد شود.
شما می بینید، مسئولیت پذیری متقاضی مشتری است که مسئول اقدامات عامل است. فرض بر این است که هیچ فریبکارانه نیست، اما عامل اصلی یک اشتباه بزرگ است؛ مشتری تنها به عنوان مسئول مسئولیت دارد. شما می توانید ببینید که چرا یک وکیل نمی خواهد مسئولیت اشتباهات یک نماینده املاک را بر عهده بگیرد.