میزان کسر حساب های خانه براساس درصد ساحه کار به کل مساحت خانه محاسبه می شود. واجد شرایط بودن برای کسر هزینه های اداری خانه متفاوت است بسته به اینکه آیا مالیات دهندگان یک فرد خود کارمند یا کارمند است.
در هر دو مورد، دفتر خانه باید به طور منظم و منحصرا برای اهداف تجاری استفاده شود. اشخاص مشغول به کار خود می توانند مخارج خانه خود را در برابر درآمد خود اشتغال خود محاسبه کنند، در نتیجه کاهش مالیات بر درآمد و مالیات خودسرانه.
کارکنانی که از خانه کار می کنند می توانند در صورت کار کردن از خانه برای راحتی کارفرما، کسر حساب خانه خود را دریافت کنند. کارکنان اداره خانه خود را به عنوان بخشی از کسر هزینه های کارکنان کارکنان محاسبه می کنند که می تواند به طور بالقوه مالیات بر درآمد را کاهش دهد.
معیارهای واجد شرایط برای تخفیف خانه اداری
برای واجد شرایط کسر هزینه های اداری خانه، فرد باید بخشی از محل اقامت خود را به طور منظم در یکی از روش های زیر استفاده کند:
- به عنوان محل اصلی کسب و کار برای هر تجارت یا کسب و کار،
- به عنوان محل کسب و کار که توسط بیماران، مشتریان و یا مشتریان در ملاقات و یا برخورد با مالیات دهندگان فردی در دوره نرمال از تجارت و یا کسب و کار خود استفاده می شود، یا
- در مورد ساختار جداگانه ای که به محل سکونت متصل نیست، این فضا در ارتباط با تجارت یا تجارت شخصی استفاده می شود. (بخش درآمد داخلی 280A (c))
علاوه بر این، کارکنان یک معیار چهارم برای دیدار دارند: استفاده تجاری منحصر به فرد از دفتر خانه باید برای راحتی کارفرما باشد (بخش درآمد داخلی بخش 280A (c)) و نه صرفا مناسب و مفید (انتشار 587).
در حالی که کار کردن از خانه ممکن است برای کارمند مناسب باشد و مفید باشد، کار کردن از خانه باید برای راحتی کارفرما باشد تا به عنوان مالیات محاسبه شود.
ویراستاران مالی مالیات بر درآمد JK Lasser (صفحات 410-411، نسخه 2013)، "اگر کارمند درخواست خلوت کردن را می کند و کارفرما دارای دفتر مرکزی است،" کارکنان Telecommuters که مورد نیاز در خانه کار می کنند، تست راحتی کارفرما را برآورده می کنند " فضای موجود، IRS احتمالا استدلال می کند که حقایق غیر معمولی را محدود می کند که دفتر خانه برای راحتی کارکنان و نه برای راحتی کارفرما است. IRS دستورالعمل های خاصی برای telecommuters ارائه نکرده است. "
چه استفاده از منحصر به فرد به معنی
استفاده منحصر به فرد به این معنی است که منطقه اداری خانه تنها برای اهداف تجاری و نه برای اهداف شخصی مورد استفاده قرار می گیرد. در انتشار 587، IRS توضیح می دهد:
"برای واجد شرایط تحت آزمون استفاده منحصر به فرد، شما باید از یک منطقه خاص از خانه خود فقط برای تجارت و یا کسب و کار خود استفاده کنید. منطقه مورد استفاده برای کسب و کار می تواند یک اتاق یا دیگر فضای جداگانه قابل شناسایی است. پارتیشن دائمی
"اگر از قلمرو مورد نظر برای کسب و کار و برای اهداف شخصی استفاده می کنید، شما از الزامات آزمایش استفاده منحصر به فرد نمی برید".
دو مورد استثنایی برای آزمایش استفاده منحصر به فرد وجود دارد:
1. بخشی از خانه برای ذخیره سازی موجودی یا نمونه های محصول مورد استفاده قرار می گیرد
اگر فردی بخشی از محل اقامت خود را برای ذخیره نمونه ها یا نمونه های محصول استفاده می کند، منطقه ذخیره سازی را می توان در محاسبه کسر دفتر خانه بدون آن فضای مورد نیاز برای تست استفاده منحصر به فرد استفاده کرد. به منظور كاهش محدوده ذخیره سازی، فرد باید تمام پنج آزمون زیر را انجام دهد:
- "شما به عنوان تجارت یا کسب و کار خود به فروش می رسانید.
- "شما موجودی یا نمونه های محصول را در خانه خود برای استفاده در تجارت یا کسب و کار خود نگه دارید.
- "خانه شما تنها محل ثابت تجارت یا کسب و کار شما است.
- "شما به صورت منظم از فضای ذخیره سازی استفاده می کنید.
- "فضای مورد استفاده شما فضای قابل شناسایی مناسب برای ذخیره سازی است." (انتشارات 587، IRS.gov)
این قانون به ویژه برای افرادی که کالا را از طریق حراج یا حمل و نقل، در بازارهای کثیف یا جشنواره های خیابانی و سایر خرده فروشان یا عمده فروشانی که فروشگاه یا انبار جداگانه برای نگهداری موجودی ندارند، مفید است. IRS در شماره فاکتور 2007-23 توضیح می دهد:
"فروشندگان [A] و حمل و نقل ممکن است محاسبه کسر خود را به میزان هزینه های اختصاص داده شده به فضا در محل است که به طور منظم استفاده می شود (لازم نیست که منحصر به فرد) برای ذخیره موجودی و / یا نمونه محصول اگر اقامت محل اقامت ثابت در حراج خرده فروشی و عمده فروشی و یا کسب و کار حمل و نقل. "
IRS مثال زیر از این استثنا را در آزمون انتشار منحصر به فرد در انتشار 587 ارائه می دهد:
"خانه شما تنها مکان ثابت کسب و کار خود را از ابزار فروش مکانیک در خرده فروشی است. شما به طور منظم استفاده از نیمی از زیرزمین خود را برای ذخیره سازی موجودی و نمونه های محصول. شما گاهی اوقات استفاده از منطقه برای اهداف شخصی است. هزینه های فضای ذخیره سازی حتی اگر شما از این بخشی از زیرزمین خود به طور انحصاری برای کسب و کار استفاده نکنید. "
2. بخشی از خانه به عنوان تسهیلات مراقبت روزانه استفاده می شود
اگر شخصی از خانه خود مراقبت روزانه را اجرا کند، ممکن است بعد از کار برای استفاده شخصی، منطقه مورد استفاده برای مراقبت روزانه نیز استفاده شود. به جای این وضعیت، ارائه دهندگان خدمات روزانه مجازند هزینه های اداری خانگی را کسر کنند حتی اگر این منطقه به طور انحصاری برای کسب و کار استفاده نشود.
در انتشار 587، IRS توضیح می دهد:
"اگر از خانه شما به صورت منظم برای ارائه مراقبت روزانه استفاده می کنید، ممکن است بتوانید برای آن بخشی از خانه تان تقاضای محاسبه کنید، حتی اگر از همان محل برای اهداف غیر انتفاعی استفاده کنید. برای واجد شرایط بودن این استثنا به استفاده منحصر به فرد قانون، شما باید هر دو مورد زیر را برآورده کنید.
- "شما باید در تجارت و کسب و کار ارائه مراقبت روزانه برای کودکان، افراد بالای 65 سال و یا افرادی که به لحاظ جسمی یا ذهنی قادر به مراقبت از خود نیستند.
- "شما باید درخواست کنید، مجاز، گواهینامه، ثبت نام یا تأیید به عنوان یک مرکز مراقبت روزمره یا به عنوان یک خانواده خانوادگی یا گروه مراقبت روزانه گروه تحت شرایط قانونی، اعطا شده یا مجازات شده باشد، زیرا اگر درخواست شما رد شد یا مجوز شما یا مجوز دیگری لغو شد. " (همچنین نگاه کنید به بخش درآمد داخلی 280A (c) (4).)
ارائه دهندگان خدمات مراقبت روزانه درصد استفاده از کسب و کار خود را برای محاسبه دفتر خانه در فرم 8829، خطوط 4 تا 7 را محاسبه می کنند.
از منظر استفاده منظم
استفاده منظم به این معنی است که منطقه اداری خانه به طور مداوم برای اهداف تجاری مورد استفاده قرار می گیرد، نه به تنهایی یا گاهی اوقات.
"برای تطابق با آزمون استفاده منظم، شما باید به طور منظم از یک منطقه خاص برای خانه خود برای کسب و کار استفاده کنید. استفاده غیرمنتظره یا گاه به گاه به طور منظم استفاده می شود. شما باید تمام حقایق و شرایط را در تعیین اینکه آیا استفاده شما در یک به طور منظم. " (انتشارات 587، IRS.gov)
استخدام اداره خانه برای اشخاص اشغالی
برای افرادی که خود کار می کنند، کسر حساب های خانه کاهش درآمد خالص کسب و کار را تحت مالیات بر درآمد و مالیات خودسرانه. بنابراین، کسر دفتر خانه کمک می کند تا به کاهش هر دو مالیات بر درآمد و مالیات خودسرانه.
افتتاح خانه اداری برای کارمندان
برای کارکنان، کسر حسابداری خانه به عنوان بخشی از کسر جداگانه متناوب برای هزینه های کارکنان شرکت در نظر گرفته می شود . مجموع کسرهای متفرقه (که شامل هر هزینه اداری اداری) می شود 2٪ از درآمد ناخالص داخلی تنظیم شده توسط فرد کاهش می یابد. باقی مانده، پس از کاهش 2٪ از AGI، چیزی است که به عنوان یک کسر جداگانه گنجانده شده است. با این حال، تخفیف های متفاوتی با حداقل مالیات جایگزین (AMT) تنظیم می شود. بنابراین کارکنانی که در معرض AMT قرار می گیرند متوجه می شوند که از محاسبه دفتر خانه و هزینه های مربوط به کار کم و یا هیچ کمکی دریافت نمی کنند.
کارکنانی که از خانه کار می کنند ممکن است بخواهند به دنبال بازپرداخت از کارفرمای خود برای بخش کسب و کار خانه خود باشند. تا زمانی که کارفرمایان هزینه کارکنان را برای هزینه های اداری خانه تحت یک طرح پاسخگو بازپرداخت می کنند، کارمند هزینه های بازپرداخت هزینه های اداری خانه خود را بدون مالیات دریافت می کند و کارفرما برای هزینه های اداری خانه کسر می کند. در این وضعیت، کارمند هزینه های اداری خانه را در عواید مالیاتی خود کسر نمی کند، زیرا هزینه قبلا بازپرداخت شده است. پس از آن بازپرداخت 2٪ از محدودیت درآمد ناخالص تعدیل شده در صندوق اداری خانه را اجتناب می کند و از تعدیل AMT اجتناب می کند.
مثال. ترزا یک شخص خارج از فروش است و کارفرمای او او را با هیچ فضای اداری ارائه نمی دهد. Teresa مورد نیاز است از خانه کار کند، زمانی که او برای ملاقات با مشتریان سفر نمی کند. ترزا از 12٪ خانه خود به عنوان یک دفتر استفاده می کند که او به طور منظم (پنج روز در هفته، هنگام سفر نمی کند) و به طور انحصاری (اتاق برای فعالیت های شخصی مورد استفاده قرار نمی گیرد). دستمزد ترزا 50 هزار دلار است و هیچ درآمد دیگری ندارد و هیچ تغییری در درآمد ندارد. اجاره Teresa در هر ماه 2000 دلار است و هیچ هزینه ای برای اداره خانه ندارد. بیایید ببینیم که کسر حسابداری خانه چگونه محاسبه می شود و چه تأثیرات مالیاتی دارد.
کسر دفتر خانه: 12٪ x $ 24،000 اجاره سالانه = 2،880 دلار.
به عنوان یک کارمند، ترزا این را به عنوان کسر جداگانه متفرقه در برنامه او A کسر کرد. خطوط مربوط به فرم 1040 او و برنامه A به نظر می رسد:
خط | شرح | میزان |
1040 خط 7 | دستمزد | 50،000 |
1040 خط 37 | درآمد ناخالصی تعدیل شده | 50،000 |
شو یک خط 21 | هزینه های کارمند بدون پرداخت هزینه | 2880 |
شو یک خط 26 | کمتر از 2٪ از درآمد ناخالص تنظیم شده | -1،000 |
شو یک خط 27 | بخش deductible از کسرهای متفرقه | 1،880 |
اکنون بگذارید ببینیم که تأثیر مالیات برای Teresa چیست. اولا، ما باید تجزیه و تحلیل کنیم که آیا ترزا برای ارزیابی و یا کاهشی استاندارد سودمند است یا خیر. بر اساس اطلاعات ارائه شده، ما نمی دانیم. آیا مجموع تمام کسرهای ترازا، از جمله بخش کوچکی از کسرهای متفرقه او، بیشتر از کسر استاندارد او برای سال است؟ آیا او مورد نیاز است؟ اگر چنین باشد، لیست بندی نتایج مالیات بهتر را نسبت به گرفتن کسر استاندارد انجام خواهد داد.
چه تأثیرات مالیاتی در مورد او خواهد بود؟ بر اساس آنچه که ما در مورد امور مالی خود می دانیم، Teresa احتمالا در مقیاس مالیاتی 25٪ (با استفاده از نرخ مالیات 2014) است. محاسبه ی خانه ی Teresa از 1880 دلار (پس از 2٪ از آستانه AGI) مالیات بر درآمد فدرال خود را با 1880 x 25٪ = 470 دلار کاهش می دهد.
در عوض، ترزا می تواند از کارفرمای خود بازپرداخت کند. اگر کارفرمای خود برای ترویج 2،880 دلار برای استفاده تجاری از خانه خود بازپرداخت شود، این مبلغ 2880 دلار به Teresa خواهد بود. او مجددا مجاز به کسر هزینه های اداری همانند مجدد به عنوان یک کسر جداگانه متفرقه نیست. در این مثال خاص، ترزا می تواند کسر حساب های خانه را کاهش دهد و مالیات بر درآمد فدرال خود را با 470 دلار کاهش دهد یا می تواند مبلغ 2880 دلار را بدون بازپرداخت مالیات از کارفرمای خود دریافت کند.
چه اتفاقی می تواند در منزل اداره خانه انجام شود
هزینه های اداری خانه به هزینه های مستقیم و غیر مستقیم گروه بندی می شوند. هزینه مستقیم تنها هزینه مربوط به دفتر خانه است و می تواند به طور کامل کسر شود. "هزینه های مستقیم صرف بخش تجاری کسب و کار شما می شود. آنها شامل نقاشی یا تعمیرات ساخته شده در منطقه خاص یا اتاق مورد استفاده برای کسب و کار" (دستورالعمل برای فرم 8829).
هزینه های غیر مستقیم عبارتند از هزینه هایی که برای کل اموال اعمال می شود. "هزینه های غیر مستقیم برای نگهداری و اجرای تمام خانه شما است. آنها از هر دو بخش تجاری و شخصی خانه خود بهره مند می شوند" (دستورالعمل برای فرم 8829). هزینه های غیر مستقیم مانند اجاره، بیمه و آب و برق، براساس درصد استفاده از کسب و کار اداره خانه محاسبه می شود.
هزینه های مربوط به یک دفتر خانه عبارتند از:
- اجاره
- خدمات رفاهی
- بیمه اموال
- تعمیرات و نگهداری
- تلفات تلفات
- وام مسکن
- مالیات بر مستغلات
- استهلاک
درصد استفاده از کسب و کار برای تخفیف خانه اداری
مقدار هزینه های اداری خانه که می تواند کسر شود، تعیین می شود که چه میزان فضای اداری خانه را با کل خانه یا آپارتمان مقایسه می کند. این درصد برای تعیین مقدار کسر هزینه های غیرمستقیم شما استفاده می شود. IRS توصیه می کند:
"برای پیدا کردن درصد کسب و کار، مقایسه کنید که بخشی از خانه شما که برای کسب و کار برای کل خانه استفاده می کنید، مقایسه کنید. از درصد حاصل می شود تا بخشی از هزینه های کسب و کار را برای کارکرد کل خانه تان بخوانید.
"شما می توانید از هر روش معقول برای تعیین درصد کسب و کار استفاده کنید. زیر دو روش معمول برای تشخیص درصد است.
- "تقسیم منطقه (طول ضرب در عرض) برای کسب و کار توسط کل مساحت خانه خود استفاده کنید.
- "اگر اتاق در خانه شما در مورد اندازه یکسان است، شما می توانید تعداد اتاق های مورد استفاده برای کسب و کار را با تعداد کل اتاق در خانه خود تقسیم کنید" (انتشار 587).
به عنوان مثال، فرض کنید تام از اتاق خواب دوم خود به طور منظم و به طور انحصاری به عنوان دفتر استفاده می کند و این اتاق 10 فوت 15 فوت (150 فوت مربع) دارد. کل خانه تام 1،250 فوت مربع است. درصد استفاده تجاری تام از 150 به 1250 تقسیم شده است، که برابر با 12٪ است. اگر تام با مقررات فوق الذکر مقابله کند، تام قادر خواهد بود 12٪ از هزینه های مربوط به دفتر غیر مستقیم خانه (مانند اجاره، بیمه اجاره دهنده و خدمات) را کسر کند. علاوه بر این، تام می تواند 100٪ از هزینه های مربوط به دفتر خانه را مستقیما (از قبیل تعمیر گبه در دفتر خانه و یا بازنشستگی منطقه اداری) کسر نماید.
محدودیت در تخفیف خانه اداری
کسر دفتر منزل محدود به درآمد خالص حقیقی فرد از تجارت یا کسب و کار که مربوط به دفتر خانه است. درآمد خالص پیش بینی شده، درآمد ناخالص از تجارت و یا کسب و کار منفی است جز هزینه کسر حسابداری خانه. هر کادوهای اداری خانگی بیش از این محدودیت به سال مالی بعدی منتقل می شود. به عبارت دیگر، دفتر خانه می تواند درآمد خالص یک کسب و کار را به حداکثر صفر، اما نه کمتر از صفر کاهش دهد. کسر دفتر منزل نمیتواند برای ایجاد زیان یا افزایش تلفات استفاده شود.
به طور خاص:
"اگر درآمد ناخالص شما از کسب و کار استفاده از خانه شما برابر یا بیش از هزینه های کلی کسب و کار (از جمله استهلاک)، شما می توانید تمام هزینه های کسب و کار خود را مربوط به استفاده از خانه خود را کسر کنید.
"اگر درآمد ناخالص شما از کسب و کار استفاده از خانه شما کمتر از هزینه های کل کسب و کار شما است، کسر شما برای هزینه های خاصی برای کسب و کار استفاده از خانه شما محدود است.
"محاسبه شما هزینه های غیرقابل جبران، مانند بیمه، آب و برق، و استهلاک (با تخفیف گرفته شده در گذشته)، که به کسب و کار اختصاص داده می شود، محدود به درآمد ناخالص از استفاده تجاری از خانه شما منهای مبلغ زیر است.
- "بخشی از هزینه های کسب و کار شما می توانید حتی اگر شما خانه خود را برای کسب و کار (مانند بهره وام مسکن، مالیات بر املاک و مستغلات و تلفات و ضرر و زیان که به عنوان کسر جداگانه در برنامه A (فرم 1040) ..
- "هزینه های کسب و کار مربوط به فعالیت های تجاری در خانه (به عنوان مثال، تلفن های شخصی، لوازم و استهلاک بر روی تجهیزات)، اما نه به استفاده از خانه" (انتشار 587).
محاسبه تقسیم خانه اداری
برای محاسبه کسر حسابداری خانه، باید بدانید که هزینه های شما برای دفتر خانه چیست، چه اینکه هزینه ها به طور مستقیم یا غیر مستقیم مربوط به دفتر خانه، درصد استفاده از کسب و کار دفتر خانه، و محدودیت حداکثر مقدار کسر دفتر منزل.
اگر فضا به عنوان یک دفتر خانه تنها بخشی از سال مورد استفاده قرار گیرد، مطمئن شوید که فقط هزینه های مربوط به مدت زمانی که فضا به عنوان دفتر خانه در محاسبه کسر خود استفاده می کنید استفاده کنید.
صاحبان خانه باید کسر مالیات خود را بین برنامه زمانبندی A و کسر حساب خانه انجام دهند. این امر به هزینه های کم هزینه برای بهره وام مسکن، مالیات بر دارایی و تلفات تلفات اعمال می شود. برای جزئیات، دستورالعملهای فرم 8829، خطوط 9، 10 و 11 را از IRS مشاهده کنید.
- افراد مشغول به کار در برنامه ریزی C، محاسبه کسر حساب های خانه و هرگونه محدودیت کسر را با استفاده از فرم 8829 (pdf) محاسبه می کنند.
- کشاورزان اشخاص خود، شرکای کسب و کار خود کار و کارکنان و کارکنان محاسبه کسر خانه خود و هر گونه محدودیت در محاسبه با استفاده از "برگه برای به دست آوردن استقراض برای استفاده تجاری از خانه شما" در مقاله 587 (pdf) محاسبه می شود.
روش ساده برای محاسبه تقسیم خانه اداری
IRS از سال 2013 شروع به استفاده از یک روش ساده برای محاسبه کسر حسابداری خانه می کند. طبق روش ساده، میزان کسر حساب دفتر خانوار به مبلغ 5 دلار در هر فوت مربع، که از منطقه دفتر خانه افزایش می یابد، تا 300 فوت مربع محاسبه می شود. IRS گفت (IR-2013-5) روش ساده شده محدود به "1،500 دلار در سال بر اساس 5 دلار در هر فوت مربع تا 300 فوت مربع است."
رکورد نگهداری
اسناد مربوط به کسر حساب های خانه باید همراه با نسخه کپی خود از مالیات نگهداری شود. اسناد مربوطه ممکن است شامل موارد زیر باشد:
- اندازه گیری فضای دفتر خانه و کل مساحت خانه؛
- اثبات پرداخت اجاره، آب و برق، تعمیرات، بیمه و سایر هزینه های ادعا شده به عنوان بخشی از کسر دفتر منزل؛
- اسنادی که نشان می دهد دفتر خانه برای راحتی کارفرما (برای کارمندان) است؛
- اسناد نشان می دهد که منطقه اداری خانه به طور منظم و منحصرا برای اهداف تجاری استفاده می شود.