درست خرید، بیرون بیایید، تیم خود را برانگیزانید
به چه معناست که خانه را تلنبار کنم؟
کلنگ زدن یک خانه به این معنی است که شما در حال خرید یک خانه با قصد فروش آن، معمولا به سرعت، برای سود.
این یک استراتژی خرید و نگهداری طولانی مدت نیست. فروش ملک برای بیش از آنکه برای آن خریداری کرده اید، لزوما به این معنی نیست که شما سود خواهید برد.
به عنوان مثال، شما یک خانه را برای 200،000 دلار خریداری کرده و 50،000 دلار تجدید ساختید. اگر شما خانه را برای 240،000 دلار فروختید که بیشتر از شما آن را خریداری کرده اید، وقتی که در هزینه های نوسازی و هزینه های اضافی برای نگهداری اموال و فروش ملک سرمایه گذاری می کنید، واقعا پول می گیرید.
چه نوع اموال را می توان تغییر داد؟
شایع ترین نوع اموال که تلنگر شده است یک خانه تک خانواده است. با این حال، تقریبا هر نوع املاک و مستغلات را می توان برای سود تلنگر کرد. این شامل:
- خانه های چند خانوادگی : فرصت های شگفت انگیز شامل بازسازی واحدهای موجود یا اضافه کردن واحدهای اضافی برای ایجاد اموال برای خریداران احتمالی ارزشمند است.
- ملک مخلوط: این می تواند شامل بازسازی یا افزوده شدن به فضای خرده فروشی، فضای مسکونی یا هر دو باشد.
- املاک خرده فروشی : بازسازی فضا برای نیاز خاص، مانند رستوران، سالن یا فروشگاه عمومی.
- زمین : از طریق فرایند منطقه بندی، برای تأیید آن برای استفاده خاص، مانند مسکونی یا خرده فروشی. تصویب تصویب منطقه بندی می تواند فرآیند طولانی باشد که بستگی به سرعت و راحتی ساختمان ساختمان شهر دارد تا با آن کار کند.
کلید 1: خرید با قیمت مناسب
شما پول خود را در خرید می گیرید مهم نیست که چطور شما در پایان خانه را بازسازی کنید اگر از همان ابتدا پول زیادی را به دست آورید، برای کسب سود بسیار سودمندتر خواهد بود.
مقدار بعد از تعمیر را تعیین کنید - ARV
شما سعی می کنید تعیین کنید که چه مقدار می توانید برای خرید اموال به منظور سود ایجاد کنید. بنابراین، شما باید به عقب بازگردید.
اولین چیزی که باید انجام دهید این است که بعد از ارزش گذاری اموال تعیین کنید. این همان چیزی است که شما معتقدید که پس از اتمام تمام بازسازی اموال، خانه ارزش خواهد داشت.
شما باید به قیمت های به تازگی فروخته شده برای املاک قابل مقایسه در منطقه نگاه کنید. در حالی که در مقایسه با مقادیر دقیق علم نیست، این به شما کمک خواهد کرد که یک عدد از ارزش خانه را به شما بدهد. اگر خانه شما چهار تخت است، دو حمام مستعمراتی، شما می خواهید به مستعمرات سایز مشابه که در سال گذشته فروخته شده است نگاه کنید. شما نیاز به تنظیمات برای عوامل خاص مانند:
- میدان فیلم: دو خانه می توانند همان تعداد تخت و حمام را داشته باشند، اما می تواند 1000 فوت مربع بزرگتر باشد.
- کیفیت تعمیرات: نگاهی به مواد مورد استفاده در نوسازی. آیا این چیزی است که خریداران فعلی دنبال آن هستند؟
- محل سکونت: برخی از مناطق شهر بهتر از دیگران خواهد بود: منطقه مدرسه بهتر، خیابان ساکت تر.
- مقدار لات: تعداد بیشتری با ارزش تر خواهد بود.
- امکانات: آیا خانه دارای تهویه مطبوع مرکزی، یک استخر در فضای باز، زیرزمین کامل یا یک مجموعه مستر است؟
هنگامی که به خواص قابل مقایسه نگاه می کنید، باید بتوانید طیف وسیعی از آنچه را که پس از اتمام تعمیرات شما انجام می دهید، ارزش داشته باشد. این ارزش پس از تعمیر است.
هزینه های خود را کم کنید
به منظور خرید اموال در قیمت مناسب، شما باید تعیین کنید که چه مقدار پولی را که اعتقاد دارید که در خانه صرف می کنید.
- هزینه های تعطیل در خرید: این شامل بیمه نامه، بازرسی خانه، هزینه وکیل، نظرسنجی، هزینه های بانکی، ضبط هزینه ها: اعمال و وام مسکن.
- هزینه های ساخت و ساز: مجوز از شهر، هزینه های مواد، هزینه کار.
- هزینه های برگزاری: پرداخت بیمه، مالیات، پرداخت هر گونه وام، هزینه های احتمالی ابزار.
- هزینه های بسته شدن در فروش: هزینه وکالت، احتمالا مالیات انتقال واقعی، کمیسیون مسکن، هزینه ثبت: وام و وام مسکن، هزینه بازرسی شهر: ممکن است گواهی محل اقامت ، CO، اگر شهر نیاز به آن، اعتبار خریدار: بازرس خانه خریدار خواهد یافت چیزهایی اشتباه با اموال، به طوری که خریدار به احتمال زیاد درخواست اعتبار از شما برای تعمیر این چیزها.
انگیزه سود شما چیست؟
شما احتمالا تمام کارها را انجام نمی دهید و خطر رفتن به یک خانه را به مبلغ 5000 دلار می دهید. بنابراین، شما باید هدف سودآور سود خود را از تلنگر تعیین کنید. هنگامی که همه گفته می شود و انجام می شود، می خواهید 20000 دلار درآمد داشته باشید؟ 50،000 دلار؟ 100،000 دلار؟ دانستن اینکه چقدر می خواهید، به شما کمک می کند تا قیمت را تعیین کنید که می توانید خانه را خریداری کنید.
شما همچنین باید آگاه باشید که ممکن است مجبور شوید مالیات بر درآمد سرمایه را به هر سودی که می پردازید پرداخت کنید. بسته به نوع درآمد شما ممکن است مجبور به پرداخت هیچ چیز یا مجبور نباشید 20 درصد سود خود را به عمو سام بپردازید. شما می توانید این هزینه را با انجام یک مبادله 1031 ممنوع کنید.
تعیین قیمت خرید ایده آل
اکنون که مقدار Value After Value برای اموال تعیین کرده اید، هزینه های تقریبی مربوط به بازسازی اموال و مقدار پولی که می خواهید ایجاد کنید، می توانید حداکثر مبلغی را که مایل به پرداخت آن هستید تعیین کنید.
پس از ارزش تعمیر
- هزینه های منفی
- انگیزه منفی سود
= قیمت خرید ایده آل
این نقطه ای است که شما پیشنهاد خود را ارائه می کنید و امیدوارم پذیرفته شود. شما برای انجام این کار تعداد زیادی از کارهایتان را انجام داده اید، بنابراین از Realtors به شما اطلاع ندهید که قیمت پیشنهاد خود را افزایش دهید، مالکیت شماست. هر دلار بیشتر که برای ملک پرداخت می کنید یک دلار سود بالقوه است که شما از دست می دهید. به خاطر داشته باشید، شما پول خود را در خرید می گیرید.
کلید 2: بیرون آمدن سریع
هدف از لغزیدن املاک و مستغلات این است که سود را به دست آورید و این سود را در اسرع وقت به دست آورید. هر سرمایه گذار خوب می داند که بازار املاک و مستغلات می تواند یک سکه باشد. هر کدام از عوامل می تواند به طور چشمگیری ارزش اموال خود را کاهش دهد. این شامل:
- افزایش نرخ بهره: هنگامی که نرخ بهره بالا است، مردم نمی توانند مبلغی را در خانه صرف کنند. این قدرت خرید خود را کاهش می دهد زیرا پرداخت ماهانه وام مسکن آنها بالاتر خواهد بود. با افزایش نرخ بهره، قیمت خانه ها برای کاهش این کاهش در قدرت خرید کاهش می یابد.
- تغییر فصل: در ماه های تابستان، زمانی که بچه ها از مدرسه خارج می شوند، قله خانه خرید می شود. خانواده ها می خواهند پیش از شروع سال تحصیلی جدید حرکت کنند. اگر شما قادر به چرخش در بازار برای عجله در اوایل بهار / تابستان نیستید، شما می توانید هزینه های زیادی را به دست آورید.
- افزایش موجودی: عامل دیگری که می تواند بر ارزش خانه شما تأثیر بگذارد، موجودی بیش از حد در منطقه است. یکی از دلایلی که این اتفاق می تواند رخ دهد این است که یک شرکت بزرگ در شهر متوقف شود و مردم شروع به ساخت خانه های خود در بازار خود کنند تا بتوانند جای خود را جایگزین کنند. فقط تعداد زیادی از خریداران برای 3 اتاق خواب، 2 حمام 250،000 دلار خانه دار می باشند. اگر پنج بازار در بازار وجود داشته باشد، ممکن است مجبور شوید قیمت خود را کاهش دهید تا سریعا فروخته شود.
- foreclosures یا فروش کوتاه در منطقه: متاسفانه شما نمیتوانید همسایگان خود را کنترل کنید. فروش کوتاه و سلب حق اقامه دعوی در این منطقه ارزش منزل شما را کاهش می دهد.
- فاجعه طبیعی: شما همچنین نمی توانید مادر طبیعت را کنترل کنید . طوفان ها، گردبادها و آتش سوزی ها می توانند مناطق را خراب کنند، قیمت خانه ها را به طور مساوی در می آورند.
- امتیازات پایین مدرسه: اگر رتبه مدرسه کاهش یابد، محله برای خریداران بالقوه مطلوب تر خواهد شد.
- اقتصاد تنگ: زمانی که اقتصاد سقوط می کند، قیمت های خانه نیز همین طور است. افراد کمتری می توانند خانه ها را خریداری کنند، و کسانی که به دنبال کمترین هزینه هستند.
- مسائل زیست محیطی / خطوط برق: سطوح بالائی رادون یا سایر مواد شیمیایی در خاک، خطوط برق که در حیاط یا یک خط لوله در حال عبور از شهر ساخته می شوند، باعث می شود که خانه خود را برای دلار بزرگ تر فروخت.
کلید 3: تیمی که با شما کار میکنید یا می توانید آن را شکست دهید
Flip اموال موفق به سرعت انجام می شود و برای قیمت مناسب انجام می شود. استخدام قراردادی اشتباه، طراح یا مسکن می تواند به سرعت یک تلنگر را به یک فلاپ تبدیل کند. در حالت ایده آل، قبل از اینکه شما در اموال نزدیک بمانید، یک تیم از افراد مورد اعتماد در اختیار شما قرار می دهد تا زمان را تلف نکنید.
طراحان
اگر قصد دارید یک طراح برای بازسازی خود را استخدام کنید، باید مطمئن شوید که او با منطقه آشنا است. آخرین چیزی که میخواهید انجام دهید این است که بهبود یابد. هر خانه نیازی به نیاز به سنگ مرمر Calcutta و کف چوب سخت برزیل نیست. شما می توانید پول خوبی با یک طرح بزرگ و طراحی تمیز داشته باشید. آشپزخانه ها و حمام ها خانه ها را می فروشند، اما اکثر خریداران تفاوت بین مبلغ 400 دلار و یک دلار 40 را نمی دانند.
دانستن بازار نیز به تعیین اینکه چه نوع خریدار در این منطقه جستجو می کند، کمک می کند. آیا این منطقه تعداد زیادی از افراد مجرد، جوانان، خانواده های جوان با کودکان کوچک، خانواده های ایجاد شده یا نسترن های خالی را جذب می کند؟ این به تعیین بهترین روش برای بازسازی کمک خواهد کرد. آیا باید یک اتاق خواب دیگر اضافه کنید؟ تمرکز بر اتاق خانواده برای بچه ها؟ آیا یک مجموعه کارشناسی ارشد برای قرعه کشی اصلی است؟
پیمانکاران
این شامل برق، لوله کش، سوئیچ ها، روکش ها، پیمانکاران HVAC، نقاشان، دیواری ها و هر کسی که ممکن است نیاز داشته باشد. شما می خواهید چندین پیشنهاد را به دست آورید تا بهترین قیمت را بدست آورید، اما همچنین می خواهید اعتبار را بررسی کنید، زیرا بهترین قیمت همیشه بهترین کار نیست. ممکن است فکر کنید که در ابتدا یک قیمت عالی را به دست آورده اید، اما زمان و پول بیشتری را صرف تلاش برای رفع یک کار خرابکار قراردادی می کنید.
اطمینان حاصل کنید که پیمانکار تصویب مجوزهای لازم را برای بازسازی که باید انجام شود، در اختیار شهر قرار می دهد. چه مدت طول می کشد شهر برای تصویب مجوز؟ آیا مسائل منطقه ای وجود دارد که باید تایید شود؟ مسائل مربوط به اجازه دادن به شهر می تواند ماه ها را برای ماه ها حفظ کند و هرگونه سود بالقوه را به سرعت کاهش دهد.
پیمانکاران نیز برای بدست آوردن "شایستگی" از کار طولانی شایسته هستند. اطمینان حاصل کنید که برای پایان کار، یک مهلت تعیین شده با پیمانکار داشته باشید. شما همچنین باید یک صندوق احتمالی در بودجه خود را برای این مشاغل که در زمان تکمیل نشده اند، شامل کنید.
مسکن
آیا شما با یک مسکن و یا تلاش برای فروش خودتان به فروش می رسانید. اگر شما با یک مسکن خریداری می کنید، به یاد داشته باشید که در فروش خود در هزینه های خود عمل کنید.
هنگام انتخاب مسکن، باید اطمینان حاصل کنید که آنها میدانند که بازار در حال تلاش برای فروش خانه است. حتی اگر شما در گذشته با Realtor مشغول به کار بوده اید، ممکن است برای این بازار خاص مناسب نباشند.
علاوه بر این، بسیاری از Realtors به سادگی علاقه مند به ساخت یک فروش سریع و نه لزوما فروش خانه برای دلار بالا. اطمینان حاصل کنید که تحقیقات خود را انجام داده اید و احساس راحتی می کنید با شماره ای که مسکن احساس می کند که می توانید برای خانه دریافت کنید. شما می خواهید یک فروش سریع، اما شما همچنین نمی خواهید پول زیادی را روی میز بگذارید.