املاک اجاره ای خود را برای فروش آماده کنید

نکاتی برای فروش سریع و سودآور

درست همانطور که شما مجبور بودید گام های خاصی را در هنگام خرید اموال اجاره ای خود خریداری کنید، هنگام خرید ملک اجاره خود را نیز آماده کنید. به دست آوردن خود و اموال خود آماده خواهد شد به شما بهترین شانس فروش اموال خود را به سرعت و برای دلار بالا کمک می کند. در اینجا مراحل شما باید قبل از اینکه اموال خود را در بازار قرار دهید.

کاغذ کاری

گزارش درآمد و هزینه: قبل از قرار دادن مالکیت اجاره خود برای فروش، می خواهید اطمینان حاصل کنید که تمام اطلاعات مالی خود را داشته باشید.

آماده سازی گزارش درآمد و هزینه به شما و هر خریدار بالقوه، تصویر بهتر از ارزش اموال خود را می دهد.

درآمد: در این گزارش درآمد و هزینه، می خواهید تمام درآمد دریافت شده توسط اموال را به طور ماهانه و سالانه ثبت کنید. این می تواند شامل پرداخت اجاره ماهانه مستاجرین و نیز اجاره های اضافی از فضاهای پارکینگ، استفاده از شستشو و خشک کن ها و یا پرداخت ها باشد، اگر به اندازه کافی خوش شانس باشید تا بتوانید تابلوهای تبلیغاتی یا برجهای تلفن همراه را در اموال خود داشته باشید.

هزینه ها: گزارش درآمد و هزینه نیز باید شامل پولی باشد که برای سال صرف می کنید. این می تواند شامل موارد زیر باشد:

• مالیات بر مستغلات
• پرداخت بیمه
• اتهامات آب و فاضلاب: اگر مسئولیت آب و برق را دارید.
• هزینه های برق: در صورتی که مسئولیت آب و برق را داشته باشید.
• اتهامات گازی: اگر مسئولیت آب و برق را دارید.
• هزینه های نفت: اگر مسئولیت آب و برق را دارید.
• تعمیر و نگهداری : بیشتر سرمایه گذاران و / یا Realtors یک درصد برای تعمیر و نگهداری را تخمین می زنند. به طور سنتی، این مقدار 5 درصد از درآمد ناخالص عملیاتی است . هزینه های نگهداری براساس اندازه اموال، سن اموال و مقدار فضای بیرونی بستگی دارد. این می تواند شامل چیزهایی مانند هزینه های محوطه سازی، هزینه های تعمیرات یا جایگزینی وسایل قدیمی و یا خراب، قفل درب، پنجره ها، کاشی های ترک خورده، نشت های لوله کشی، نشت سقف و یا نرده های ناهموار باشد.

• هزینه های واگذاری: اکثر سرمایه گذاران برای یک فاکتور خالی حساب می کنند. بسته به نوع اموال، می توانید انتظار داشته باشید که این شماره بین پنج تا ده درصد درآمد ناخالص عملیاتی باشد. هزینه های خالی می تواند شامل هزینه های بازار ملک ، مانند قرار دادن تبلیغات برای اجاره و هزینه های نگهداری اموال ، مانند مالیات و بیمه باشد.

جمع آوری اسناد مربوط به درآمد، هزینه ها و مدیریت اموال

اقلام از گزارش درآمد و هزینه: قبل از اینکه اموال اجاره خود را برای فروش قرار دهید، می خواهید نسخه های سخت افزاری مورد نظر را که در گزارش درآمد و هزینه موجود است، پیدا کنید. شما می خواهید این اظهارات را از سال قبل جمع آوری کنید. این می تواند شامل تمام صورتحساب های خدمات، اظهارات بیمه، مالیات بر املاک، پرداخت وام مسکن، پرداخت اجاره، هزینه های نگهداری و غیره باشد.

شما باید تمام این رسید ها را به کامپیوتر اسکن کنید، بنابراین شما همچنین یک کپی دیجیتالی از آنها دارید. این امر باعث می شود که در صورت درخواست از یک مورد به یک خریدار بالقوه، یک وکیل یا یکی از مسکن، از آنجایی که شما در حال حاضر آن را به صورت الکترونیکی در دسترس دارید، آسان تر خواهید بود.

کپی از تمام اجاره های مناسب: شما می خواهید برای جمع آوری نسخه از تمام موافقت نامه اجاره نامه برای مستاجران فعلی. این برای تأیید پرداخت اجاره فعلی و همچنین مدت اجاره استفاده می شود.

فهرست هر پیشرفت اخیر در املاک: شما باید لیستی از هر پیشرفتی را که در سال های اخیر به اموال ساخته اید را با هم ترکیب کنید. به عنوان مثال، آیا شما روی یک سقف جدید قرار داده اید، کوره را عوض کرده یا آشپزخانه را بازسازی کرده اید؟ شما همچنین می خواهید تاریخ تقریبی کار انجام شده و احتمالا ارزش تقریبی بهبود را شامل شود.

در فهرست بهبود شما، می خواهید کلاسی های توصیفی را اضافه کنید. به عنوان مثال، به جای آنکه بگوییم آشپزخانه بازسازی شده، شاید آشپزخانه بازسازی شده، از جمله کابینت های سبک خاکستری، گرانیت سفید قطبی و زیردریایی متخلخل متمایل باشد.

علاوه بر این، شما همچنین باید هر گونه اثبات کار انجام شده را پیدا کنید. این می تواند نسخه های فاکتور، قرارداد برای کار و یا سایر رسید ها باشد.

اغلب، مسکن با استفاده از این فهرست بهبود در هنگام جمع آوری جزئیات لیست برای اموال خود استفاده کنید. بنابراین، این لیست باید تا حد امکان کامل باشد.

کپی هر گونه مجوز: اولین چیزی که می خواهید انجام دهید این است که مطمئن شوید هیچ مجوز باز در اموال شما وجود ندارد. بسته به شهرت شما می توانید این درخواست را به صورت شخصی، تلفن و یا آنلاین انجام دهید. این به عنوان یک درخواست پرونده عمومی باز شناخته می شود.

در صورتی که مجوزهای باز در اموال وجود داشته باشد، احتمالا باید قبل از فروش آنها را ببندید. شما باید تعیین کنید که چه کار باید تکمیل شود، استخدام یک پیمانکار مجاز برای تکمیل کار، پس از آن یک بازرس از شهر بیرون بیایید و تأیید کنید که کار برای کد انجام شده است تا بتواند مجوز را خاتمه دهد.

شما باید هر کپی از تمام مجوز ها را برای هر کاری که در اموال تکمیل شده است، جمع آوری یا به دست آورید. شهر شما باید بتواند کپیهای تمام مجوزهای ثبت شده برای اموال را به شما ارائه دهد.

پتانسیل سود را تعیین کنید

شما باید پول های خود را به دست آورید تا بتوانید پولی را که می توانید در صورتی که ملک خود را به فروش می رسانید، بدست آورید.

1. میزان وام مسکن شما چقدر است؟ آیا مجازات پیش پرداخت دارید؟

2. از هزینه های بسته شدن شما در طول فروش اموال خود مطلع شوید. این می تواند شامل مالیات انتقال ملک در فروش، کمیسیون مسکن در فروش، هزینه ثبت و هزینه وکالت است.

3. بدانید که مبنای مالیات شما برای مالکیت است تا بدانید چه مقدار مالیات می خواهید بدهکار باشید. با حسابدار خود صحبت کنید تا مبنای مالیات خود را تعیین کنید.

به طور کلی، هزینه تمام شده شما به ملک که در یک سال داده شده نپرداخته است، مانند قیمت خرید، هزینه های بسته و پیشرفت، منهای چقدر استهلاک شما در طول سالها کاهش یافته است.

4. بدانید ارزش بازار خالص اموال شما چقدر است. شما باید دو یا سه ویژگی قابل مقایسه را که در سال گذشته در منطقه شما فروخته شده پیدا کنید. شما می توانید از این اعداد استفاده کنید تا ایده های تقریبی از محدوده قیمت که در آن ملکیت شما باید فروش باشد، استفاده کنید.

5. ارزش بازار خالص اموال خود را معین کنید، منی از مبلغی که در وام وام گرفته اید، منهای بسته شدن هزینه های فروش اموال خود را برای تعیین مقدار پولی که می توانید در فروش با آن کنار بیایید.

6. پس شما باید تعیین کنید که چه مقدار پولی که در مالیات بر درآمد سرمایه به همراه خواهد داشت. برای انجام این کار، قیمت فروش دارایی خود را منفک از مبنای مالیاتی محاسبه کنید. این مبلغ را تعیین می کند که شما برای مالیات بر درآمد سرمایه چه مدتی است. اطمینان حاصل کنید که با حسابدار خود صحبت می کنید، زیرا ممکن است سناریوهایی وجود داشته باشد که در آن شما با فروش بسیار کمی در فروش مواجه می شوید، اما در مالیات بر درآمد سرمايه ناشی از استهلاک استهلاک که در طول مالکیت اموال صورت می گیرد، به طور قابل توجهی بیشتر است.

نگهداری

تعمیر و نگهداری تاخیر: قبل از فروش، شما می خواهید اموال خود را به بهترین نحو ممکن ببینید. این زمان برای رسیدگی به هر گونه مسائل مربوط به تعمیر و نگهداری است که شما قرار داده است. این می تواند شامل نقاشی مکان های عمومی، بهبود محوطه سازی یا محدود کردن درخواست تجدید نظر، تثبیت توالت در حال اجرا و یا قطره های جزئی در مخلوط.

بهبود سرمایه : شما همچنین باید تعیین کنید که آیا تکمیل هر گونه بهبود سرمایه قبل از فروش ارزش آن را دارد. آیا بهبود باعث بازدهی بیشتر از هزینه آن خواهد شد؟ به عنوان مثال، آیا می توانید یک سقف جدید در اموال برای کمتر از نرخ بازار قرار دهید؟

آیا معنی آن این است که پول بیشتری را به مالکیت بفروشید؟ اگر چنین پیشرفت هایی را انجام ندهید، احتمال فروش را کاهش می دهد؟ آیا یک سقف بد، عرشه فاسد یا حفره ها در دیوار، کسی را از خرید اموال جلوگیری می کند؟

نکات عمومی

اجاره دهندگان را مطلع کنید: هنگامی که ملک اجاره شما در واقع در بازار است، خریداران آینده نگر باید حداقل زمانی که یک ملک اجاره ای را مشاهده می کنند، وارد حداقل یک واحد اجاره شوند. بنابراین شما باید تعیین کنید که چه موقع و به چه طریق مستاجرین را مطلع خواهید کرد که اموال را برای فروش قرار داده اید. بسته به اندازه اموال شما، ممکن است مجبور نباشد همه مستاجرین را از قصد خود برای فروش ملک مطلع سازید. شما فقط باید مستاجران را که آپارتمان های مورد نظر خود را برای خریداران احتمالی نشان می دهند اطلاع دهید.

گاهی اوقات مستاجران وقتی می شنوند که ملک به فروش می آید، ترس دارند. آنها نگران هستند که در هنگام فروپاشی آنها آواره شوند. آنها همچنین نگران اینکه مالکان جدید مالکیت را مدیریت کنند نگران هستند. بعضی از مستاجران نیز از این به عنوان فرصتی برای سوء استفاده از صاحبخانه برای مسائل منطقی و غیرمنطقی استفاده می کنند، پس مراقب باشید که اجاره دهندگان با خریداران احتمالی ارتباط برقرار کنند.

هر نوع واگذاری را پر کنید: قبل از فروش، شما در حالت ایده آل 100 درصد دارایی خود را در اختیار دارید. اگر شما خالی هستید، گوشه ها را قطع نکنید تا سریعا جای خالی را پر کنید. اطمینان حاصل کنید که هنوز هم روند غربالگری کامل خود را دنبال می کنید.

اگر اموال شما به سرعت فروش نداشته باشد، شما با هر مستاجر که در اموال قرار دارید گیر کرده اید. شما همچنین نمی خواهید مستاجران مشکل را در اموال قرار دهید که ممکن است در زمانی که ممکن است به بهترین وجه به نظر برسد، صاحب ملک می شود. بهتر است یک واحدی خالی داشته باشیم که از یک مستاجر بد با اشغال باشد.

مصاحبه Realtors : شما نیاز به پیدا کردن یک مسکن برای فهرست ملک اجاره خود را با. اگر در حال حاضر یک مسکن دارید که قبلا کار کرده اید و احساس راحتی می کنید، پس همه شما تنظیم می شوید.

در غیر این صورت، شما باید مصاحبه چند Realtors را بپرسید. مهم است که به دنبال مسکن هایی که در نوع ملک و منطقه ای که در آن فروش می کنید متخصص باشید. خانه های مجاور خانواده یا آپارتمان ها ممکن است به کسی که خیلی تخصصی نیست نیاز داشته باشد، اما برای یک خانواده چند نفره، یک ملک خرده فروشی، یک دارایی مخلوط یا دیگر سرمایه گذاری های منحصر به فرد، شما می خواهید به کسی که موفق به فروش نوع اموال شما در حال تلاش برای فروش است. از آن به همان شیوه ای که وکلای مدافع در زمینه های خاصی مانند طلاق، درخواست تجدید نظر مالیاتی و یا قانون شرکت های بزرگ، فکر می کنند.

وقتي آن را در بازار قرار دهيد؟ خواص سرمایه گذاری از قوانین مشابه با فروش خانه های اولیه به صاحب خانه ها پیروی نمی کنند. بازار مسکن طبیعی در بهار به شدت قوی است، چرا که خانواده ها در تلاشند تا قبل از سال تحصیلی جدید به خانه های جدید خود برسند.

به طور کلی، شما می توانید یک سرمایه گذاری سرمایه گذاری برای فروش در هر زمانی از سال قرار دهید. ممکن است فعالیت های پایین تر را در اطراف تعطیلات و یا در تابستان مشاهده کنید.