اگر شما در حال سرمایه گذاری در املاک اجاره املاک هستید ، تحقیقات زیادی برای انجام دادن وجود دارد. همچنین باید مطمئن باشید که برای مالکیت صحیح مناسب هستید و زمان برای مدیریت خواص دارید. با این حال، همه چیز که در حال حاضر کنار می آید، آنچه که ما می خواهیم در اینجا انجام دهیم این است که بررسی کنیم که یک ملک جریان نقدی را از عملیات اجاره ایجاد می کند .
برای مثال ما از یک چهارپلکس استفاده می کنیم، با تمام چهار واحد برای اجاره تمام وقت به مقصد می رویم. این یک محاسبه جریان نقدی ساده برای نشان دادن پتانسیل املاک و مستغلات به عنوان یک سرمایه گذاری است. مهمترین مسئله این، همانند بیشتر سرمایه گذاری ها، خرید و فروش هوشمندانه و دقیق است. ما برای نمونه ما فرض می کنیم که این خریدار تحقیقات خود را انجام داد و خرید خوبی در چهارپایه ما انجام داد. در اینجا موارد خرید و اجاره وجود دارد:
- قیمت خرید چهارپله 325،000 دلار است.
- خریدار 20 درصد پایین تر است و یا 65،000 دلار آن را تامین می کند و 260،000 دلار تامین می کند.
- وام 30 ساله 6.5 درصد است، با پرداخت اصل / سود 1643 دلار در ماه.
- مالیات و بیمه در خرید 3600 دلار در سال است که برای پرداخت کل 1943 دلار در هر ماه است.
خریدار تحقیقات خود را انجام می دهد و تقاضای اجارۀ پایدار برای این واحدها را مشاهده می کند که بیشتر آنها بیشترین زمان را اشغال می کنند. با این حال، در محاسبات خود محتاطانه، 6 درصد خالی و خطر عدم پرداخت برای پیش بینی جریان نقدی واقعی محاسبه خواهد شد.
واحدهای یکسان هستند و برای هر 900 دلار در ماه هزینه می کنند. بیایید ببینیم که محاسبه ما چگونه خراب می شود:
- درآمد ناخالص اجاره ای 900 $ X 4 X 12 ماه و یا $ 43،200 در سال است.
- پرداخت ها 1943 دلار X 12 = 23316 دلار در سال است.
- هزینه تعمیر قبلی مالک به طور متوسط 1700 دلار در سال است.
- افت خسارت و اعتبار در 6 درصد از اجاره یا 2592 دلار در سال تخمین زده می شود.
- مالک هر ساله در حدود 400 دلار هزینه های متفرقه و تبلیغاتی را صرف می کند و مالکیت را به تنهایی مدیریت می کند.
این موارد عملیاتی اساسی هستند که به محاسبه جریان نقدی ما میرسند . بیایید محاسبه کنیم به سود:
- درآمد اجاره - خسارت واگذاری - پرداخت - هزینه = جریان نقدی
- $ 43،200 - $ 2،592 - $ 23،316 - $ 2،100 = $ 15،192 / 12 = $ 1،266 در هر ماه در جریان نقدی مثبت.
تجزیه و تحلیل بازگشت خود را به عنوان " پول نقد در سرمایه گذاری نقدی "، شما سرمایه گذاری نقدی واقعی خود را از 65،000 دلار به بازگشت سالانه نقدی، و یا 15،192 دلار تقسیم. این محصول 23 درصد پول نقد شماست! چند سرمایه گذاری وجود دارد که این نوع بازگشت را تولید می کند.
جریان نقدی عملکردی از ورودی های زیادی است و هر یک از آنها می توانند به تغییر یا آسیب رساندن یا بهبود جریان نقدی دست یابند. برخی از آنها بازار و اقتصاد را تحت تأثیر قرار داده اند. اگر یک کارفرمای مهم محلی بسته شود یا حرکت کند، تقاضا برای اموال اجاره ای می تواند یک شبه کاهش یابد. این چیزی است که شما نمی توانید کنترل کنید، اما امیدوارم با انجام صحت و دقت در مورد سلامت و برنامه های کارفرمایان محلی اجتناب کنید. اگر آنها سالم و سودآور با اجاره بلند مدت اخیرا تمدید شده باشند، احتمالا در شکل خوب هستند.
عوامل دیگری که خارج از کنترل شما هستند مالیات املاک و مستغلات و بیمه اموال است.
مالیات و حق بیمه می تواند افزایش یابد، افزایش هزینه های عملیاتی و کاهش درآمد عملیاتی و جریان نقدی. این عوامل منفی را می توان با سایر عواملی که بیش از آن کنترل داشته اند، جبران کند. شما می توانید راه هایی برای کاهش هزینه های بازاریابی، مدیریت و تعمیر و نگهداری پیدا کنید. البته، اگر بازار اجاره قوی باشد، می توانید اجاره ها را افزایش دهید. این تعادل ظریف است، زیرا این کار می تواند جای خالی را افزایش دهد. از دست دادن درآمد حاصل از واحدهای خالی بیشتر می توانید هرگونه سود حاصل از افزایش اجاره ها را از بین ببرید.
بقیه این مجموعه سرمايه گذاری اموال اجاره را بررسی کنيد تا راه های ديگري را مشاهده کنيد که در اين مثال املاک مالياتي و ديگر انگيزه ها و بازده ها را فراهم مي کند.